Forward Darlehen: Sicherheit und Sparpotenzial für Ihre Immobilien-Anschlussfinanzierung. Sie sind auf der Suche nach einer Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie? Dann sollten Sie die aktuelle Zinsphase ausnutzen und über eine Forward-Finanzierung nachdenken. Selbst wenn Sie die Darlehenssumme erst in ein paar Jahren benötigen, bleiben Ihnen die derzeitigen Konditionen erhalten. Wie das funktioniert, erfahren Sie hier.
Der Forward-Kredit wird auch als Voraus-Darlehen bezeichnet. Diese Finanzierungsoption ist dann für Sie interessant, wenn Ihre erste Baufinanzierung in absehbarer Zeit ausläuft. Ein Forward-Kredit ist demnach eine Anschlussfinanzierung. Diese ist konzipiert als ein Annuitätendarlehen mit festvereinbarten Monatsraten sowie einer frei wählbaren Zinsbindung. Diese Art der Anschlussfinanzierung können Sie bereits 5,5 Jahre vor Ablauf Ihres aktuellen Darlehens abschließen. Bis dahin zahlen Sie keine Raten – die Summe ist sozusagen zu den zum Vertragszeitpunkt gültigen Zinssätzen für Sie reserviert.
Ganz ausfühlich finden Sie das Forward-Darlehen hier erklärt: Wikipedia Forward-Darlehen
Diese Darlehensform ermöglicht es Ihnen, schon heute die aktuellen Zinssätze für Ihre Anschlussfinanzierung zu sichern. Ihre zukünftige Zinshöhe und Ratenhöhe können bereits 5,5 Jahre vor Ablauf Ihrer aktuellen Sollzinsbindung festgelegt werden. Läuft Ihre Erstfinanzierung aus, wird diese Anschlussfinanzierung ausgezahlt, um die Restschuld fristgerecht abzulösen. Sie können sich bereits 66 Monate vor Ablauf ihrer Sollzinsbindung mit dieser Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Aktiv werden sollten Sie jedoch laut Expertenmeinung mindestens 36 Monate vor Ablauf der Erstfinanzierung.
Lohnt sich eine Forward-Finanzierung für mich? Werfen Sie einen schnellen Blick auf die Vorteile und Nachteile dieser Darlehensform.
Vorteile
Nachteile
Die Baufinanzierung läuft noch ein paar Jahre und Sie fragen sich, warum Sie jetzt schon über die Anschlussfinanzierung nachdenken sollten? Mit einem Forward-Kredit haben Sie die Möglichkeit, die aktuelle Niedrigzinsphase gezielt zu Ihrem Vorteil auszunutzen und damit langfristig zu sparen. Als Immobilienkäufer hebeln Sie damit elegant gewisse finanzielle Risiken aus. Schließlich bleibt den meisten Bauherren eine Restschuld erhalten, sobald die erste Sollzinsbindung abläuft. Warten Sie bis kurz vor Ablauf Ihrer Finanzierung, müssen Sie zu dem Zinssatz Ihre Anschlussfinanzierung abschließen, der gerade gilt. Ist der Zinssatz angestiegen, wird die Finanzierung Ihrer Restschuld unweigerlich teurer. Der Forward-Kredit ermöglicht es Ihnen, Ihre Anschlussfinanzierung gezielt zu aktuellen Konditionen abzusichern.
Das kann man pauschal nicht beantworten, hier sollten Sie einen erfahrenen Fachmann befragen. Unsere Berater sind für Sie vollkommen kostenlos, vereinbaren Sie gleich einen Beratungstermin.
Sind die Bauzinsen in einer Tiefphase, ist die Forward-Finanzierung grundsätzlich empfehlenswert. Schließlich sind nach einem Tief in der Regel höhere Zinssätze zu erwarten. Haben Sie die aktuelle Zinsentwicklung verfolgt, wird Ihnen die Niedrigzinsphase zwischen den Jahren 2019 und 2022 nicht entgangen sein. Das wäre im Nachhinein betrachtet beispielsweise eine sehr gute Möglichkeit gewesen, einen Forward-Kredit abzuschlißen.
Stellen Sie sich vor, Sie liegen gut in der Zeit und haben noch Spielraum, um sich für oder gegen eine Forward-Finanzierung zu entscheiden. Sollen Sie jetzt den Vertrag abschließen oder ist es ratsam, noch etwas zu warten? Eventuell fallen die Zinsen in naher Zukunft weiter und der Sollzins könnte für Sie noch günstiger werden. Schließlich sparen Sie eine Menge Geld, wenn Sie den niedrigst möglichen Sollzins für Ihre Bauanschlussfinanzierung sichern können. Das Optimum aus Ihrer Anschlussfinanzierung holen Sie dann heraus, wenn Sie sich ausgiebig mit Zinsprognosen befassen. Bei der Entscheidung, jetzt den Vertrag zu schließen oder noch zu warten helfen Ihnen Spezialisten weiter, die garantiert den besten Zeitpunkt für Ihre Anschlussfinanzierung ermitteln!
Wenn Sie Geld bei Ihrer Anschlussfinanzierung sparen wollen, ist die Forward-Finanzierung ein Tipp, der sich für Sie rechnen kann. Das lässt sich mit einer Beispielrechnung verdeutlichen. Ihre Baufinanzierung mit Zinsbindung läuft zum 1. März 2033 aus und Ihre Restschuld wird sich an diesem Stichtag auf 100.000 Euro belaufen. Ihr derzeitiger Sollzins beträgt 3,5% im Jahr und Sie leisten eine monatliche Rate von 700 Euro. Diese Summe möchten Sie auch mit Ihrer Anschlussfinanzierung bedienen.
Entscheiden Sie sich, heute einen Forward-Kredit abzuschließen, erhalten Sie den derzeitigen Sollzins von rund 4%, der dank des Vertrages auch ab dem 1. März 2033 angelegt wird. Entscheiden Sie sich für eine klassische Anschlussfinanzierung, die Sie erst im Jahr 2033 abschließen, kann es passieren, dass in der Zwischenzeit das Zinsniveau ansteigt. Unter Umständen müssen Sie den Kreditvertrag mit einem Sollzinssatz von über 5% pro Jahr abschließen. Das ist 1 % mehr als heute!
Mit einem Forward-Darlehen hätten Sie Planungssicherheit mit einem leicht erhöhten Zinssatz. Natürlich kann auch der Fall eintreten, dass die Zinsen zwischenzeitlich fallen und Sie in der aktuell volatilen Lage eine günstigere Anschlussfinanzierung erhalten.
Die Forward-Finanzierung kommt ins Spiel, sobald Sie an die Planung Ihrer Anschlussfinanzierung gehen. Haben Sie vor, in ein paar Jahren erst eine Immobilie zu erwerben und möchten Sie vorab günstige Zinsen sichern, können Sie von dieser Möglichkeit nicht Gebrauch machen.
Bei einem Forward-Kredit müssen Sie immer die sogenannte Forward-Periode beachten. Dieser Zeitrahmen bestimmt, wann es Ihnen möglich ist, diese Form der Anschlussfinanzierung abzuschließen. Mit Forward-Periode ist die Zeitspanne zwischen Abschluss Ihres Darlehensvertrages und dem Auszahlungsdatum der Kreditsumme definiert. Häufig wird die Forward-Periode auch als Vorlaufzeit bezeichnet. Je nach Kreditgeber ist diese Periode auf maximal 66 und minimal 12 Monate vor Fälligkeitsdatum Ihrer aktuellen Baufinanzierung begrenzt. Dauert es noch 70 Monate bis zum Ablauf Ihres Darlehens, können Sie noch keine Forward-Finanzierung in Anspruch nehmen. Ist die Baufinanzierung in elf oder weniger Monaten beendet, kommt der Forward-Kredit ebenfalls nicht mehr für Sie infrage.
Ein Blick auf den Finanzmarkt zeigt: Kein Anbieter ermöglicht es Ihnen, Zinssätze länger als 5,5 Jahre vorab zu reservieren. Mit der zeitlichen Begrenzung minimieren die Banken ihr Risiko. Schließlich müssen sie einen Forward-Kredit in Eigenregie günstig refinanzieren. 5,5 Jahre sind bereits ein extrem langer Zeitraum, in dem es mehr als wahrscheinlich ist, dass die Zinsen eine erhebliche Steigerung erfahren. In diesem Fall ist die Bank gefordert, für Gelder, die sie weiterverleiht, ebenfalls höhere Zinsen zu zahlen. Jeder Monat Vorlaufzeit lässt dieses Risiko, auf diese Weise nicht mehr rentabel wirtschaften zu können, ansteigen. Auf der anderen Seite bietet es sich für Sie als Kreditnehmer nicht an, die Forward-Finanzierung weniger als ein Jahr im Voraus abzuschließen. Durch das Darlehen entstehen Ihnen Kosten, die Sie sich kurz vor knapp sparen können. Haben Sie nur ein kleines Zeitfenster zur Verfügung, ist es besser, Sie sparen sich diese Ausgabe. Wählen Sie in diesem Fall ein reguläres Annuitätendarlehen, dessen Bereitstellungszeit für Sie kostenlos ist.
Zinskosten fallen grundsätzlich bei jeder Art der Baufinanzierung an. Entscheiden Sie sich für eine Anschlussfinanzierung via Forward-Kredit, müssen Sie zusätzlich einen Zinsaufschlag einkalkulieren. Damit lassen sich die Banken die Wartezeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung der Darlehenssumme bezahlen. Je früher Sie sich für die Forward-Finanzierung entscheiden, desto höher fällt dieser Aufschlag aus. Die Stiftung Warentest hat 2015 verschiedene Anbieter der Forward-Finanzierung unter die Lupe genommen. Beträgt die Forward-Periode drei Jahre, fällt durchschnittlich ein Zinsaufschlag von 0,58 % an. Wenn Ihnen das im Vergleich zur direkt genutzten Baufinanzierung hoch erscheint, bedenken Sie, dass sich bei steigenden Zinssätzen für Sie der Forward-Kredit mehr als rechnen wird. Bereitstellungszinsen fallen bei dieser Darlehensart nicht an.
Möglicherweise haben Sie vor einigen Jahren eine Finanzierung mit einem schlechten Zinssatz inklusive langer Sollzinsbildung abgeschlossen. Es ist nur in Ausnahmefällen möglich, Ihren Vertrag während der Zinsbindung zu kündigen, damit Sie von einem günstigen Forward Kredit profitieren können. Beispielsweise ist die Bank nur dann verpflichtet, Sie aus dem Vertrag zu lassen, falls Sie Ihr Haus verkaufen. Das passiert jedoch nicht ohne Auflagen. Der Erlös, den Sie aus dem Verkauf erzielen, muss die Restschuld abdecken. Zudem kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ein gesetzlich geregeltes Sonderkündigungsrecht in der Baufinanzierung können Sie gemäß §489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nutzen, um noch während der Zinsbindung aus Ihrem Vertrag zu kommen.
Voraussetzung: Die Vollauszahlung des Darlehens ist schon länger als zehn Jahre her. In diesem Fall können Sie jederzeit mit einer Frist von sechs Monate die Finanzierung kündigen. Besondere Gründe sind nicht anzugeben. Haben Sie sich für eine Zinsbindung über 20 oder 30 Jahre entschieden und sind zehn Jahre vorbei, haben Sie jederzeit die Möglichkeit, auf ein günstigeres Darlehen zu wechseln. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird in diesem Moment nicht fällig.
Hier empfiehlt es sich einen Spezialisten hinzuzuziehen.
Haben Sie sich entschieden, einen Forward Kredit aufzunehmen, ist dieser Entschluss verbindlich. Mit Ihrer Unterschrift bestätigen Sie, dass Sie das Darlehen auch dann in Anspruch nehmen, falls der Zinssatz nach der Forward-Periode gesunken ist. Hier wird wieder deutlich, wie wichtig eine realistische Einschätzung der Zinsentwicklung ist. Schließlich setzen Sie beim Abschluss des Darlehensvertrages darauf, den niedrigsten Zins zu erhalten. Das kann gut gehen oder eben nicht. Aus diesem Grund ist es unerlässlich eine fundierte Beratung in Anspruch zu nehmen, damit Sie wirklich von einem zinsgünstigen Kreditvertrag profitieren und keine böse Überraschung erleben.
Für Ihr Forward Darlehen gilt, was bei allen anderen Verträgen verbindlich ist: Ist nach dem Erhalt der Widerrufsbelehrungen die gesetzliche Widerrufsfrist von 14 Tagen verstrichen, gilt der Vertrag als abgeschlossen und kann nicht storniert werden. Ist der Abschluss des Forward Kredites einige Jahre her und ist der aktuelle Zinssatz niedriger als der in Ihrem Kreditvertrag vereinbarte Zins, müssen Sie in den sauren Apfel beißen. Denn Sie sind zur Abnahme dieses Kreditvertrages verpflichtet. Es gibt nur einen zulässigen Ausweg: Sofern Sie eine Nichtabnahmeentschädigung an den Darlehensgeber zahlen, werden Sie aus dem Kreditvertrag entlassen. Der Ausstieg aus dem Forward-Darlehen will allerdings sehr gut überlegt sein. Die Nichtinanspruchnahme des Kredites rechnet sich für Sie nur dann, wenn Sie durch eine günstige Finanzierung mehr sparen als die Höhe der Entschädigung betragen würde.
Es gibt Fälle, in denen sich die Forward-Methode als Anschlussfinanzierung für Sie nicht eignet. Eine klassische Alternative besteht darin, dass Sie eine Prolongation bei Ihrer kreditgebenden Bank beantragen. Entscheiden Sie sich für eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank, wird das als Umschuldung bezeichnet. Um sich günstige Zinssätze zu sichern, kommt unter Umständen ein Bausparvertrag für Sie infrage. Den Bausparvertrag können Sie bereits vor der 66-monatigen Forward-Periode abschließen und besparen. Hier haben Sie den Vorteil, dass Sie den Zinssatz für Ihr Bauspardarlehen erhalten werden. Die monatlichen Sparraten werden ebenfalls verzinst. Diese Raten bedeuten für Sie eine zusätzliche Belastung neben dem monatlichen Betrag für Ihre Baufinanzierung. Bedenken Sie außerdem, dass die exakte Auszahlung für Ihr Bauspardarlehnen zu einem gewissen Zeitpunkt nicht gesichert ist. In der Praxis kann es vorkommen, dass zwischen dem Beginn Ihrer Anschlussfinanzierung und der Auszahlung des Bausparvertrages einige Monate liegen.
Sie haben gründlich Vorteile und Nachteile des Forward Kredites gegeneinander abgewogen. Jetzt haben Sie sich entschieden, von dieser Finanzierungsart Gebrauch zu machen. Der Abschluss des Darlehens ist unkompliziert. Halten Sie sich einfach an diese Schritte:
1. Prüfen Sie, ob ein Forward-Kredit für Sie infrage kommt:
Ein Blick in die Unterlagen Ihrer aktuellen Baufinanzierung verrät, ob Sie bereits den Forward-Kredit in Anspruch nehmen können. In der Regel ist das möglich, wenn die Zinsbindung noch länger als 12 Monate, aber kürzer als 66 Monate dauert.
2. Die Wahl des richtigen Zeitpunktes:
Unabdingbar vor dem Abschließen eines Forward-Kredites ist es, dass Sie die Entwicklung der Bauzinsen verfolgen. Hilfreich ist es, einen Experten für Baufinanzierung um Beratung und eine fundierte Einschätzung zurate zu ziehen.
3. Vergleichen Sie Angebote:
Entscheiden Sie sich nicht gleich für das erste Angebot. Schon eine Ziffer Unterschied hinter dem Komma kann Ihnen unter dem Strich mehrere tausend Euro sparen. Es gibt spezialisierte Online-Rechner für den Forward-Kredit, mit dem Sie relativ verlässliche Vorabkalkulationen erstellen können.
4. Künden Sie Ihr aktuelles Darlehen:
Haben Sie ein lukratives Angebot für einen Forward-Kredit gefunden, ist es erforderlich, Ihre aktuelle Finanzierung zum Ablauf der Zinsbindung zu kündigen. Diese Kündigung nehmen Sie schriftlich vor. Details zum Ablauf finden Sie in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen(AGB) der Bank, mit der Sie Ihre Erstfinanzierung abgeschlossen haben.
5. Ihre alte Finanzierung mit dem neuen Darlehen ablösen:
Die Summe der Forward-Finanzierung dient dazu, die Restschuld ihrer alten Baufinanzierung zu tilgen. Beim Übertrag der Grundschuld wird die alte Bank als Ihr Gläubiger aus dem Grundbuch gelöscht und durch den Namen des neuen Darlehensgebers ersetzt. Damit ist Ihre neue Finanzierung abgeschlossen.
Die Kosten für Notar und Änderung des Grundbucheintrages im Rahmen einer Umschuldung betragen in der Regel 0,1 oder 0,2% der Grundschuld. Der exakte Betrag hängt von der Art der Grundschuldübertragung ab. Entscheidet sich Ihre neue Bank dazu, die Grundschuld erst löschen und dann neu eintragen zu lassen, können Ihnen Kosten in vierstelliger Höhe entstehen. Häufiger ist jedoch die günstigere, sogenannte Abtretung der Grundschuld, die mit einigen hundert Euro zu Buche schlägt. Die Kosten für die Änderung der Grundschuld sollte Sie jedoch nicht von einem Forward-Kredit abhalten. Um die Kosten für Notar und Grundbuchamt zu kalkulieren, können Sie spezielle Online-Rechner nutzen. Betrachten Sie diese Gebühren dann im Verhältnis zu dem Zinsvorteil, der Sie dank der Forward-Finanzierung erwartet, wird Ihnen auffallen, dass sich diese Gebühren leicht verschmerzen lassen.
Mit dem echten und dem unechten Forward-Darlehen existieren zwei Varianten dieser Anschlussfinanzierung. Unterschied ist der Start der Zinsbindung. Entscheiden Sie sich für eine unechte Forward-Finanzierung beginnt die Zinsbindung mit Vertragsabschluss zu laufen, obwohl Sie den Kredit noch nicht nutzen. Haben Sie im Jahr 2021 eine unechte Forward-Finanzierung mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abgeschlossen, da Ihr aktuelles Darlehen 2023 ausläuft, beginnt die Zinsbindung bereits mit dem Vertragsabschluss. Zwar wird Ihr Darlehen erst 2023 ausbezahlt und Sie zahlen bis zu diesem Zeitpunkt weder Raten noch Zinsen, läuft trotzdem die Zinsbindung. Das heißt, sie läuft von 2021 bis 2031.
Handelt es sich um einen echten Forward-Kredit, beginnt Ihre Zinsbindung mit dem Zeitpunkt der Auszahlung und läuft von 2023 bis 2033. Der Unterschied besteht in einer kürzeren Zinsbindung bei einer unechten Forward-Finanzierung. Je nach Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verlieren Sie mehrere Jahre Zinsbindung. In der Praxis kann das für Sie von Vorteil oder von Nachteil sein. Angenommen, die Zinsen fallen vor Ablauf unter den Sollzins der Forward-Finanzierung, können Sie direkt reagieren und von einem günstigeren Zinssatz profitieren. Fehlende Jahre sind dann von Nachteil, wenn die Zinsen mittlerweile über dem Sollzinssatz Ihrer Forward-Finanzierung liegen. Mit einer längeren Zinsbindung hätten Sie einiges an Geld gespart. Finanzexperten raten dazu, sich für die echte Forward-Finanzierung zu entscheiden, damit Sie möglichst lange von einem niedrigen Sollzinssatz profitieren können.
Eine Forward-Finanzierung eignet sich dann für Sie, falls Ihre Zinsbindung bis zur Anschlussfinanzierung noch 66 bis 12 Monate läuft. Wünschen Sie sich Stabilität, haben Sie die Möglichkeit, sich in der aktuellen Zinsphase günstige Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung zu sichern. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn Prognosen einen mittelfristigen oder langfristigen Anstieg der Zinsen erwarten lassen. Beachten Sie dabei, dass auf diese Darlehensform ein Zinsaufschlag von durchschnittlich 0,58% anfällt. Je früher Sie sich für diese Art der Anschlussfinanzierung entscheiden, desto höher fällt der Zinsaufschlag aus. Unter dem Strich wird sich bei steigenden Zinsen diese Entscheidung jedoch rasch amortisieren.
Ihre persönliche Finanzplanung wird durch den Forward-Kredit zusätzlich erleichtert. Die monatliche Rate ist exakt festgelegt. Sollten die Zinsen ansteigen, hat das auf Ihre Zahlungen keinerlei Auswirkungen. Daher kann die Voraus-Finanzierung für Sie eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen darstellen. Bedenken Sie jedoch, dass Sie die Entscheidung für diese Darlehensform nicht mehr widerrufen können. Falls die Zinsen unter das Niveau der Forward-Finanzierung sinken, müssen Sie die Forward-Konditionen trotzdem akzeptieren.
Diese Kreditvariante ist unter dem Strich ideal für alle, die nicht ständig die Zinsentwicklung beobachten wollen, um den besten Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung abzupassen. Diese Absicherung kann außerdem für Sie sinnvoll sein, falls Ihre Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital an den Start gegangen ist.
Wir melden uns schnellstmöglich bei Ihnen!
