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Baufinanzierung

Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Baufinanzierung kurz und bündig erklärt

Was ist eine Baufinanzierung?

Bei einer Bau- oder Immobilienfinanzierung handelt es sich um eine Methode, mit der Personen ihreprivaten Bauvorhaben, Immobilien- und Grundstückskäufe leichter finanzieren können. Da Häuser und Eigentumswohnungen im Allgemeinen viel Geld kosten, helfen unter anderem die Banken mit diesen zweckgebundenen Krediten aus. Die Antragssteller müssen kreditwürdig sein und einige andereAnforderungen erfüllen. Auch bei der Summe gibt es einige Vorgaben. Die bewilligten Gelder werden oft nicht in einer einzigen Auszahlung überwiesen, sondern in mehreren Etappen.

Was kann man mit einer Baufinanzierung finanzieren?

Mit der Finanzierung kann man viele teure Anschaffungen im Bereich Haus und Wohnen bezahlen:

  • Bauvorhaben
  • Immobilienkäufe
  • Grundstückskäufe
  • Außenanlagen (z. B. Gärten, Garagen)
  • Haussanierung, Huasmodernisierung und Hausrenovierung
  • diverse Nebenkosten (Makler-, Notargebühren)
  • Sonstiges (z. B. Photovoltaikanlage)

Alle Arten von Immobilien sind finanzierbar, neben Häusern und Eigentumswohnungen also auch Nebengebäude, Tiny Houses und mehr. Dennoch gibt es meist eine Kredit-Mindestsumme von 50.000 Euro. Liegen die Kosten darunter, müssen Sie eine andere Art von Kredit beantragen, zum Beispiel den Ratenkredit. Die Finanzierung können Sie außerdem nicht auf alle Ausgaben rund ums Wohnen anwenden. Möbel oder Küchen fallen in der Regel nicht darunter.

Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Bevor Sie einen Antrag auf Finanzierung stellen, sollten Sie diese drei wichtige Fragen geklärt haben:

  1. Wie hoch sind Ihre Eigenmittel aus Erbschaften, Schenkungen oder Sparguthaben?
  2. Wie hoch muss der Kredit sein?
  3. Welches Darlehen ist das richtige?

Beantragen Sie anschließend Schritt für Schritt das Darlehen. Dabei sollten Sie beachten, dass der Zeitpunkt wichtig ist, Sie für die Rückzahlung mit einer gewissen Laufzeit rechnen und auf einige andere Dinge achten müssen.

Der Ablauf einer Baufinanzierung: Schritt für Schritt

  1. Prüfen Sie Ihre finanzielle Situation (Einnahmen, Ausgaben, Höhe des Eigenkapitals).
  2. Lassen Sie sich von einem Berater begleiten, um eine vollständige Übersicht zu erhalten.
  3. Informieren Sie sich genau, welche Verpflichtungen mit dem Darlehen einhergehen und was dasbedeutet (z. B. Zinsen).
  4. Vor den nächsten Schritten sollten Sie Ihre Immobilie suchen und finden.
  5. Klären Sie die Einzelheiten der Finanzierung (Laufzeit, Ratenhöhe, Sondertilgung, Anschlussfinanzierung etc.) mit Ihrem Finanzierungsberater.
  6. Ihr Berater unterstützt Sie bei der Suche nach dem passenden Kreditgeber, dem richtigen Tarifund bei der Antragsstellung.
  7. Lassen Sie außerdem prüfen, ob Sie Mittel der KfW nutzen können.
  8. Werden Sie Eigentümer und unterschreiben Sie den Kaufvertrag bei einem Notar, die finanzierende Bank wird in das Grundbuch eingetragen (Sicherheit).
  9. Nach erfolgreichem Abschluss des Kaufs zahlt der Kreditgeber die vereinbarten Beträge aus. Das ist entweder in einer einmaligen Zahlung oder in mehreren Teilzahlungen möglich.
  10. Sie tilgen die vereinbarte Summe über die Laufzeit.

Wann sollte man eine Baufinanzierung beantragen?

Die Finanzierung sollten Sie schon vor dem Kauf oder Bau der Immobilie beantragen. Bis zur endgültigen Bewilligung des Kreditgebers ist nicht klar, ob Ihr Antrag durchkommt. Zu Beginn der Antragsstellung sollten Sie bereits ein bestimmtes Gebäude im Blick haben, denn ohne Objekt bekommen Sie auch keine Baufinanzierung.

Welche Laufzeit bei einer Baufinanzierung ist sinnvoll?

Im Durchschnitt zahlen Kreditnehmer die Summe ihrer Immobilienfinanzierung über einen Zeitraum zwischen 10 und 30 Jahren ab. Sie müssen also in der Regel eine lange Laufzeit in Kauf nehmen. Je nach Art und Höhe der Finanzierung variiert die Dauer jedoch. Allgemein sollten Sie sich nicht unter Druck setzen und eine zu kurze Laufzeit vereinbaren. Bei einem derart langen Zeitraum ist oft nicht abschätzbar, welche unerwarteten Ausgaben Sie zusätzlich belasten können.

Worauf sollte man bei einer Baufinanzierung sonst noch achten?

Nicht jeder kann die Finanzierung beantragen. Allgemein ist ein Wohnsitz in Deutschland und die Volljährigkeit des Antragstellers grundsätzlich erforderlich. Auch im Alter gibt es Grenzen. Wer älter als 50 ist, hat einige Hürden vor sich. Es ist aber nicht völlig ausgeschlossen, dass der Kredit doch bewilligt wird. Es kommt dann vor allem auf die Bonität (Schufa), das Einkommen, das vorhandene Eigenkapital und den Wert der Immobilie an.

Baufinanzierungsrechner nutzen

Im Internet finden Sie zahlreiche Baufinanzierungsrechner. Die meisten sind kostenlos. Es lohnt sich auf jeden Fall, diese zu nutzen, denn sie geben eine gute Orientierung für den Anfang. In diesen Rechnern können Sie verschiedene Werte eintragen, etwa die die Kosten der Immobilie, die Höhe Ihres Eigenkapitals oder die von Ihnen gewünschte Zinsbindung sowie Laufzeit. Das Tool zeigt Ihnen schließlich auf Basis Ihrer Eingaben, wie die Finanzierung im Detail aussehen könnte und in welchem Zeitraum Sie voraussichtlich alle Raten getilgt haben. Das ist jedoch als grobe Richtung zu sehen. Ein konkretes Angebot erhalten Sie von einem freien Baufinanzierungsvermittler.

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KfW Förderung

Die KfW ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie hilft nicht nur mit Studentenkrediten, sondern auch dabei, eine Immobilie zu finanzieren. Die staatlichen Fördermittel stehen aber nicht jedem zu bund müssen beantragt werden. Es gibt verschiedene Produkte. Infos über die aktuell für Sie in Frage kommenden Förderungen erhalten Sie auf der Seite der KfW oder im Gespräch mit einem unserer Baufinanzierungsvermittler. Förderungen gibt es für Privatpersonen, Unternehmen und öffentliche Einrichtungen.

Baufinanzierung und die Zinsen

Da die Finanzierung ein Darlehen ist, fallen Zinsen an, die direkt an den Kreditgeber bezahlt werden müssen. Man spricht vom effektiven Jahreszins. Damit sind die jährlichen Kosten des Kredits gemeint. Viele Finanzierungsnehmer wünschen sich einerseits niedrige Bauzinsen und zinsgünstige Darlehen. Kreditgeber werben andererseits mit niedrigeren Zinsen.

Wie hoch sind die Zinsen bei der Baufinanzierung?

Die Höhe der Zinsen schwankt ständig und sie unterscheidet sich zusätzlich sehr stark bei den verschiedenen Anbietern. Ein Vergleich ist daher sehr sinnvoll. Zurzeit gelten die Bauzinsen aber als mittelmäßig Die günstigsten Zinsen lagen in den vergangenen Jahren bei 0,45 Prozent. Der tatsächliche Zins ist jedoch abhängig von der Darlehenshöhe und der Dauer der Zinsbindung.

Baufinanzierung mit Zinssicherheit

Liegt bei einer Finanzierung eine Zinssicherheit oder Sollzinsbindung vor, kann sich der Kreditnehmer sicher sein, dass die Kosten für das Darlehen nicht während der Laufzeit oder einem festen Zeitraum steigen. Eine vollständige Sicherheit gibt es allerdings nicht, denn der Zins entwickelt sich immer weiter. Viele Finanzierungen werden mit der Zeit teurer. Immobiliendarlehen mit einem konstanten Zinssatz sind sehr begehrt, denn sie geben Planungssicherheit.

Baufinanzierung mit Top-Zinsen

Viele Kreditgeber werben mit absoluten Top-Zinsen. Es lohnt sich, genau hinzuschauen, denn nicht immer sind die Zinsen so gut wie angegeben. Hier kommt es vor allem auf Sie und Ihre Situation an. Je nach Beruf, Bonität, Höhe des Darlehens und anderen Faktoren wird Ihnen ein spezieller Zins angeboten. Das heißt, Ihr Nachbar könnte theoretisch bessere oder schlechtere Zinsen erhalten als Sie, auch wenn Sie ein identisches Hausmodell bauen möchten. Unsere Berater sind Ihnen dabei behilflich, nehmen Sie Kontakt auf! In einer kostenfreien Beratung können Sie die voraussichtlichen Zinsen berechnen lassen.

Bauzinsen aktuell: Was beeinflusst die Höhe des Bauzinses?

Folgende Faktoren beeinflussen die Höhe der Bauzinsen:

  • Beruf
  • Einkommen
  • Bonität
  • Lage der Immobilie
  • Höhe des Eigenkapitals
  • Darlehenshöhe
  • Sollzinsbindung
  • Höhe der Tilgung
  • Sondervereinbarungen
  • Aufschläge des Kreditgebers (Gewinn)

Baufinanzierung: Was ist die optimale Zinsbindung?

Die optimale Zinsbindung ist perfekt auf Sie zugeschnitten. Wer schon innerhalb von zehn Jahren ein Darlehen zurückzahlen kann, muss auch keine längere Zinsbindung vereinbaren. Das ist bei teuren Krediten aber nicht jedem möglich. Daher sollten Sie genau über die Dauer der Zinsbindung nachdenken. Doch beachten Sie, dass eine feste Zinsbindung in der Regel mit höheren Kosten einhergeht.

Nach der Zinsbindung: Anschlussfinanzierung finden

Nach Ablauf der Zinsbindung sind viele Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt. Dann kommt eine Anschlussfinanzierung auf Sie zu. Der Begriff wird häufig missverstanden. Es geht nicht um eine neue Finanzierung, sondern der neue Kreditzins wird festgelegt. Das wirkt sich nicht auf die restliche Laufzeit aus. Eine Anschlussfinanzierung muss für Sie aber nicht teuer ausgehen. Sie können zu diesem Zeitpunkt Ihren Kredit ablösen und zu einem anderen Anbieter wechseln. So erhalten Sie unter Umständen einen günstigeren Zins. Es kann aber auch genau das Gegenteil eintreten und die Zinsen können gestiegen sein.

Effektiver Jahreszins: Sollzins und Effektivzins

Als Kreditnehmer sollten Sie Soll- und Effektivzins unterscheiden können.

  • Effektivzins oder Effektiver Jahreszins: jährliche Kosten des Kredits in Prozent, setzt sich aus Sollzins und Nebenkosten zusammen.
  • Sollzins oder Nominalzins: jährliche Kreditkosten ohne Nebenkosten in Prozent, umfasst u. a. die Höhe der Gebühren Ihres Kreditgebers.

Insofern werden im Effektivzins alle auf Sie zukommenden Kosten einberechnet. Der Nominalzins bildet nur die eigentlichen Zinsen ab. Deshalb sollten Sie den Effektivzins beim Zinsvergergleich betrachten.

Aktuelle Zinsen

Tilgung

Ein weiterer Begriff, der beim Thema Bau- oder Immobilienfinanzierung aufkommt, ist die Tilgung. Was hat es damit auf sich? Klar ist: Dieser Begriff sollte sitzen, wenn Sie ein Objekt finanzieren möchten.

Was ist eine Tilgung bei der Baufinanzierung?

Bei der Tilgung handelt es sich um nichts anderes als um die eigentliche Rückzahlung Ihres Darlehens. Sie tilgen die ausgezahlte Summe in Raten und gegebenenfalls mit Sondertilgungen über einen festen Zeitraum hinweg. Getilgt wird lediglich das geliehene Geld der Bank, die Zinsen werden nicht getilgt.

Baufinanzierung: Wie Sie die Tilgungsfalle vermeiden

Wer im Laufe der Zinsbindungsphase zu wenig tilgt, kann in der Tilgungsfalle landen. Der Grund: Die niedrigen Zinsen sparen Ihnen bares Geld. Ist die noch zu tilgende Summe am Ende der Zinsbindung zu hoch, sind die Zinsen teurer. Vermeiden Sie die Tilgungsfalle, indem Sie die Zinsbindungsphase für hohe Tilgungsraten ausnutzen. Dann ist Ihr Darlehen insgesamt günstiger.

Sondertilgung: Was ist das und ist sie sinnvoll?

Bei einem Darlehen wird vertraglich vereinbart, welche Raten Sie in welcher Höhe zurückzahlen. Jeder Euro, den Sie mehr zahlen, ist im Prinzip ein Vertragsbruch. Wenn Sie also planen, neben den Raten zusätzlich Beträge zu tilgen, sollten Sie eine Sondertilgung vereinbaren. Dann können Sie jährlich i.d.R. bis zu 5% des Darelehnsbetrag in Sondertilgungen zusätzlich abbezahlen.

Günstige Baufinanzierung

Viele verschiedene Faktoren wirken sich auf die Kosten der Finanzierung aus.

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Baufinanzierung Vergleich – günstige Konditionen

Um eine günstige Finanzierung zu erhalten, kommen Sie um einen Vergleich nicht herum. Hier sollten Sie nicht nur auf die großen Kreditgeber schielen. Verschaffen Sie sich einen Überblick über das gesamte Angebot und vergleichen Sie vor allem die Konditionen. Hier gibt es teils enorme Unterschiede. Wer Schwierigkeiten hat, den Dschungel an Fachbegriffen zu verstehen, sollte sich von einem unserer freien Berater beraten und die Konditionen kostenlos berechnen lassen.

Haus bauen oder kaufen? Überblick der Kosten

Warum bauen, wenn man auch kaufen kann? Das erspart viel Stress. Auf der anderen Seite: Wer selbst baut, kann sich seine Wohnträume erfüllen. Es ist nicht so leicht, sich zwischen diesen beiden Optionen zu entscheiden. Die Kosten können aber ein wichtiges Kriterium sein.

Welche Kosten kommen beim Hauskauf auf mich zu?

Beim Hauskauf sehen Interessierte meist Angebote mit einer festen Kaufsumme, zum Beispiel 250.000 Euro. Doch beachten Sie, dass beim Kauf immer weitere Kosten auf Sie zukommen, die sogenannten Nebenkosten. Sie schlagen in der Regel mit 15 Prozent des Kaufpreises zu Buche und umfassen Kostenfür den Notar oder Steuern.

Welche Kosten kommen beim Hausbau auf mich zu?

Auch beim Hausbau müssen Sie mit Nebenkosten rechnen. Im Durchschnitt fallen diese beim Bau aber deutlich günstiger aus als beim Kauf. Sie liegen in der Regel bei zehn Prozent der Baukosten.

Baufinanzierung Beispielrechnung

Es ist schwierig, das komplizierte Thema der Bau- oder Immobilienfinanzierung ohne Beispiele zu verstehen. Das Internet bietet Ihen verschiedene Rechenbeispiele für einen besseren Einblick, zum Beispiel hier.

Typische Fehler bei der Baufinanzierung und unvorhergesehene Ausgaben

Bei einer Finanzierung kann man sich leicht verschätzen, immerhin geht es um besonders große Beträge. Kein Wunder, dass hier die meisten Fehler gemacht werden. Außerdem sollten Sie auf keinen Fall darauf verzichten, Eigenkapital einzusetzen. Ohne Eigenkapital steigen die Kosten des Darlehens oft immens.

Eine Finanzierung zeichnet sich durch lange Laufzeiten aus. Meist dauert die Tilgung mehrere Jahrzehnte. In dieser Zeit können zahlreiche unvorhergesehene Ausgaben auf Sie zukommen, die Sie Ihr Haus kosten können. Sorgen Sie also vor Unterzeichnung der Verträge dafür, dass Ihnen genug Luft bleibt, um zum Beispiel eine neue Waschmaschine oder eine Autoreparatur etc. zu bezahlen.

Was Sie zum Thema Eigenkapital wissen sollten

Viele Personen erhalten ohne eigene Mittel keine Finanzierung von einem Kreditgeber, das ist jedoch nicht immer der Fall. Was es zu beachten gibt.

Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?

Bei dieser Frage scheiden sich die Geister. Doch klar ist: Je höher das Eigenkapital, desto besser. Vergessen Sie nicht, dass Sie sich mit einer Finanzierung verschulden. Damit sind Sie nicht mehr unabhängig. Ein großes Eigenkapital hält Ihre Schulden klein.

Finanzierung ohne Eigenkapital: Kann man ein Haus ohne Eigenkapital bauen?

Ja, es ist durchaus möglich, ein Haus ganz ohne Eigenkapital zu bauen. Das ist aber nicht so einfach. Sie müssen finanziell gut abgesichert sein. Bedenken Sie außerdem, dass Sie ein enormes Risiko eingehen, weil Sie sehr hohe Schulden haben werden. Es ist nicht immer empfehlenswert, diese Möglichkeit zu nutzen.

Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?

Finanzierungen sind teuer. Sie sollten gut überlegen, was Sie sich leisten können. Für eine grobe Abschätzung können Sie auf die Ratenhöhe gucken. Nach einer gängigen Regel sollte die maximale monatliche Rate für die Finanzierung bei weniger als 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens liegen. Das können Sie sich aber in einer unverbindlichen Beratung berechnen lassen.

Welche Bank macht Finanzierungen ohne Eigenkapital?

Es gibt diverse Anbieter für eine Finanzierung ohne Eigenkapital. Bekannt sind unter anderem Schwäbisch Hall oder die PSD Bank. Am Ende kommen Sie nicht drum rum einen unabhängigen Berater zu fragen. Der kann die Situation am besten bewerten und Ihnen fundamentiert weiterhelfen.
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Fazit

Eine Finanzierung Ihrer Immobilie ist eine gute Möglichkeit, die hohen Kosten zu bewältigen. Doch es gibt einiges zu beachten. Vor allem die Konditionen wie die Ratenhöhe, die Laufzeit oder die Sollzinsbindung sind wichtig. Das Thema ist insgesamt sehr komplex. Es ist daher sinnvoll, sich von einem unabhängigen Baufinanzierungsberater beraten zu lassen. Vereinbaren Sie am besten gleichen einen Termin für Ihre kostenfreie und unverbindliche Beratung.

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