Tilgungsaussetzungsdarlehen
Der Kauf einer Immobilie oder der Bau eines Eigenheims werden für gewöhnlich von langer Hand geplant. Insbesondere die Finanzierung erfordert ein sorgfältiges Abwägen der Erfordernisse und der eigenen Möglichkeiten. Ist der grundsätzliche Beschluss einmal gefasst, kann es jedoch durchaus vorkommen, dass Sie plötzlich sehr schnell eine Entscheidung treffen müssen – zum Beispiel, wenn sich unerwartet eine günstige Gelegenheit für die Realisierung Ihres Traums von den eigenen vier Wänden ergibt. In diesem Fall kann ein Tilgungsaussetzungsdarlehen Ihnen helfen, schnell und mit einer niedrigen monatlichen Belastung in Ihre Baufinanzierung zu starten. Das Tilgungsaussetzungsdarlehen wird auch kurz TA-Darlehen oder endfälliges Darlehen beziehungsweise Zinszahlungsdarlehen genannt. Was Sie darüber wissen sollten, lesen Sie im folgenden Beitrag.
Was genau ist ein TA- oder endfälliges Darlehen?
Die Bezeichnung Tilgungsaussetzungsdarlehen erklärt bereits das wesentliche Merkmal dieses Darlehens: Während der gesamten Laufzeit zahlen Sie ausschließlich die anfallenden Zinsen, eine kontinuierliche Tilgung der Restschuld findet also nicht statt. Diese Summe wird in voller Höhe erst zu einem festgelegten Zeitpunkt fällig. Der größte Unterschied zu anderen Krediten wie beispielsweise dem Annuitätendarlehen besteht folglich darin, dass Ihre monatlichen Raten – da sie keinen Tilgungsanteil enthalten – Ihre Verpflichtung nicht stetig verkleinern. Sie müssen während der vereinbarten Laufzeit Zinsen auf den kompletten Darlehensbetrag zahlen.
Wie wird ein endfälliges Darlehen zurückgezahlt?
In der Baufinanzierung wird ein TA-Darlehen für gewöhnlich mit einem sogenannten Tilgungsersatzprodukt kombiniert. Das bedeutet: Als Sicherheit für die Ablösung zum festgelegten Zeitpunkt dienen der kreditgebenden Bank Kapitallebensversicherungen, Fonds, festverzinsliche Wertpapiere oder ein Bausparvertrag. Wichtig ist, dass die Erlöse aus dem jeweiligen Tilgungsersatzprodukt ausreichen, um das Fälligkeitsdarlehen komplett bedienen zu können. Beachten Sie bei der Kalkulation mit kapitalbildenden Lebensversicherungen, dass deren Erträge nur noch dann steuerfrei sind, wenn der entsprechende Vertrag vor Jahresultimo 2004 mit einer Laufzeit von mindestens zwölf Jahren abgeschlossen wurde. Die häufigste – und attraktivste – Variante ergibt sich aus einer Kombination von Tilgungsaussetzungsdarlehen und Bausparvertrag.
Ein attraktives Team: Tilgungsaussetzungsdarlehen und Bausparvertrag
Ideale Voraussetzungen sind gegeben, wenn Sie bereits einen Bausparvertrag abgeschlossen haben und den Zuteilungstermin so kalkulieren können, dass er vom Zeitpunkt und der Summe her das Tilgungsaussetzungsdarlehen ablösen kann – und Sie fortan monatlich nur noch Ihr Bauspardarlehen mit dem günstigen Sollzinssatz tilgen müssen. Im Saldo sparen Sie auf diese Weise einiges an Zinsen gegenüber einem klassischen Annuitätendarlehen. Alternativ können Sie aber auch zeitgleich mit dem gewünschten TA-Darlehen zur sofortigen Verfügung einen neuen Bausparvertrag abschließen und regelmäßig besparen. Sobald dieser mindestens die Hälfte der Zielsumme erreicht hat, lösen Sie, wie oben, das Fälligkeitsdarlehen ab – und können damit bereits hinter einen Teil Ihrer Baufinanzierung einen Haken setzen.
Für wen bietet ein Tilgungsaussetzungsdarlehen besondere Vorteile?
Grundsätzlich eignet sich ein Tilgungsaussetzungsdarlehen besonders für Fälle, in denen die folgenden Rahmenbedingungen beim Immobilienkauf gegeben sind, beziehungsweise gewünscht werden:
Ein finanzieller Engpass muss überbrückt werden
Es gibt viele Gründe, warum Eigenkapital, das in die Baufinanzierung fließen soll, erst zu einem späteren Zeitpunkt verfügbar ist. Ein klassischer Fall ist die Auszahlung einer Lebensversicherung, die zwar absehbar ist, in der aktuellen Situation gleichwohl wenig nützt, weil Sie den Kaufpreis für Ihre neue Immobilie jetzt bezahlen müssen. Denkbar ist auch die Konstellation, dass Sie eine bereits vorhandene Immobilie zunächst verkaufen müssen, um eine neue, größere erwerben zu können. Klappt es mit dem Verkauf nicht wie geplant, entsteht ebenfalls eine Finanzierungslücke.
Als Zwischenfinanzierung wird übrigens eine spezielle Form des Fälligkeitsdarlehens bezeichnet: In diesem Fall werden Zinsfestschreibung und Laufzeit auf 6 bis maximal 24 Monate fixiert. Sobald dieses besondere endfällige Darlehen nicht mehr benötigt wird, können Sie es ohne Vorfälligkeitsentschädigung jederzeit zurückzahlen.
Die Immobilie wird als Kapitalanlage erworben
Ein Tilgungsaussetzungsdarlehen lohnt sich besonders für Kreditnehmer, die die neue Immobilie als Kapitalanlage betrachten und daher nicht selbst bewohnen, sondern konstant vermieten möchten. Sie können die Zinsen der Immobilienfinanzierung für nicht selbst genutzten Wohnraum steuerlich absetzen und so in nicht unerheblichem Maße von Steuervorteilen profitieren. Für die gesamte Dauer der Darlehenslaufzeit ergibt sich so eine gleichbleibende, steuerliche Entlastung für den Immobilieneigentümer. Die Details sollte aber in jedem Fall ein Steuerberater sorgfältig durchkalkulieren.
Es wird besonderer Wert auf Zinssicherheit gelegt
Aus der Kombination von TA-Darlehen mit einem Bausparvertrag ergibt sich, wie oben erwähnt, für die gesamte Baufinanzierung ein kalkulierbarer, konstanter Zinssatz. Dieser Sicherheitsaspekt lässt viele Immobilienkäufer etwas beruhigter schlafen.
Welche Nachteile und Risiken birgt ein Tilgungsaussetzungsdarlehen?
Ein TA-Darlehen hat natürlich nicht nur Sonnen-, sondern auch ein paar Schattenseiten, die je nach persönlicher Situation und konkreten Umständen zum Vorschein kommen.
Eine Sondertilgung ist nicht möglich
Außerplanmäßige Tilgungsleistungen sind bei einem endfälligen Darlehen grundsätzlich nicht vorgesehen und auch nicht möglich. Ein einmal abgeschlossener Vertrag gilt so bis zum fixierten Enddatum. Das bedeutet überdies: Ein Tilgungsaussetzungsdarlehen ist vor Ablauf der Zinsbindung nicht kündbar. Ausnahme: Sie beanspruchen das Sonderkündigungsrecht, das Ihnen gesetzlich zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens zusteht. Ausnahme Nummer zwei: Sie können ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ an einer Kündigung nachweisen. Im Gegenzug ist dann allerdings die Bank berechtigt, von Ihnen eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.
Die Zinssätze können höher liegen
Das höhere Risiko der erst endfälligen Ablösung der Kreditsumme lassen sich einige Kreditinstitute mit höheren Zinssätzen auf TA-Darlehen vergüten. Hier lohnt in jedem Fall ein direkter Vergleich und die Beratung durch einen versierten Baufinanzierungsberater.
Differenzen bei der Ablösesumme am Fälligkeitstag
Werden als Tilgungsersatzprodukte Kapitalanlagen mit schwankenden oder falsch kalkulierten Erträgen gewählt, so besteht die Gefahr, dass zum Fixtermin der abzulösenden Darlehensschuld nicht ausreichende Mittel vorhanden sind. In die gleiche Risikoklasse gehören Differenzen zwischen den Fälligkeitszeitpunkten von Auszahlung und Rückzahlung.
Fazit Tilgungsaussetzungsdarlehen
Ein Tilgungsaussetzungsdarlehen kann eine gute Option sein, um eine Baufinanzierung schnell und unkompliziert anzuschieben. Voraussetzung für dieses Finanzinstrument ist allerdings immer eine hinreichende Sicherheit, die garantiert, dass das endfällige Darlehen zum vereinbarten Zeitpunkt auch vollständig getilgt werden kann. In einer klugen Kombination mit einem Bausparvertrag können Immobilienkäufer gegenüber dem gewöhnlichen Annuitätendarlehen durchaus beachtliche Zinsbeträge sparen. In jedem Fall empfiehlt sich eine ausführliche Beratung durch einen Baufinanzierungsexperten, der Ihnen genau aufzeigen kann, wie Sie alle Vorteile des TA-Darlehens ausschöpfen.
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