Tilgung Immobilienfinanzierung
Die Tilgung ist ein Faktor, der bei der Immobilienfinanzierung eine herausragende Rolle spielt. Schließen Sie einen Vertrag über eine Immobilienfinanzierung ab, handelt es sich in vielen Fällen um ein Annuitätendarlehen. Es setzt sich aus dem Tilgungsbetrag und den Zinsen zusammen. Dabei bleibt die Höhe der monatlichen Tilgungsrate immer gleich. Das Verhältnis zwischen Tilgungs- und Zinsanteil kann sich aber sehr wohl ändern. Stehen Sie noch am Anfang der Tilgung einer Immobilienfinanzierung, ist der Zinsanteil erheblich größer als am Ende des Tilgungszeitraumes.
Die optimale Tilgung finden
Auf den ersten Blick ist es gar nicht leicht, die optimale Tilgungshöhe und die optimale Tilgungsform zu finden. Benötigen Sie an diesem Punkt weitere Informationen und eine Entscheidungshilfe, sollten Sie sich nicht scheuen, eine fachlich fundierte Beratung bei einem Baufinanzierungsexperten in Anspruch zu nehmen. Er kann seine Dienste online anbieten und steht Ihnen zum vereinbarten Zeitpunkt kostenlos und unverbindlich Rede und Antwort.
Tilgung während der Laufzeit ändern
Haben Sie sich einmal entschieden, wie hoch der Tilgungsbetrag und wie hoch die Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung sein sollen, steht diese Entscheidung erst einmal nur für ein Jahr fest. Anschließend können Sie erneut überlegen, ob diese Tilgung noch Ihren Wünschen entspricht und noch angemessen ist. Bei den meisten Banken, Versicherung oder privaten Kreditgebern ist es in der Regel kein Problem, die Tilgung während der Laufzeit einmal oder mehrmals zu verändern. Informieren Sie sich im Vorfeld der Kreditaufnahme, was konkret auf Sie zukommen würde, wenn Sie sich dafür entscheiden.
Tilgung berechnen – Was ist die anfängliche Tilgung?
Da die Tilgung eine herausragende Rolle spielt, fragen sich viele Personen, wie sie am besten berechnet werden kann. Ein Beispiel aus der Praxis soll dies verdeutlichen.
Angenommen, Sie nehmen ein Immobiliendarlehen in Höhe von 100.000 Euro, entscheiden sich für eine Zinsbindung über 15 Monate, durchschnittlich 3% Zinsen und eine monatliche Tilgungsrate in Höhe von 700 Euro. Dann würde der anfängliche Tilgungsbetrag 5,4% sein. Der erste monatliche Rate von 700 Euro setzt sich in diesem Falle aus einem Tilgungsbetrag von 450 Euro und einem Zinsbetrag in Höhe von 250 Euro zusammen.
Diese Zahlen gelten für ein Annuitätendarlehen, bei dem Zins und Tilgung niemals konstant sind, obwohl die monatliche Rate konstant bleibt. Die Zinshöhe, die für die erste Monatsrate bindend ist, wird anfängliche Tilgung genannt.
Am Anfang hohe Zinsen – Am Ende hohe Tilgung
Bei jedem Annuitätendarlehen gilt, dass die Zinsen niemals so hoch sind, wie in den ersten Monaten. Das liegt daran, dass die Zinsen immer auf den Darlehensbetrag gezahlt werden müssen, der aktuell noch offen ist. Je mehr Sie von dem Fremdkapital getilgt haben, umso weniger Zinsen fallen an. Sie können in einem gewissen Rahmen selbst Einfluss auf die Höhe der Zinsen und die Höhe der Tilgung nehmen. Höhere Zinsen führen zu einer schnelleren Tilgung, während es bei sehr niedrigen Zinsen sehr lange dauern kann, bis Sie nennenswerte Beträge der Immobilienfinanzierung getilgt haben.
Niedrige Marktzinsen nutzen
In den Zeiten, in denen das Marktzinsniveau niedrig ist und die Mieten steigen, lohnt es sich, in eine eigene Wohnung oder in ein eigenes Haus zu investieren. Kurzfristig zahlen Sie dann zwar deutlich mehr, langfristig sind Sie jedoch auf der sicheren Seite, denn Sie haben mit einer Immobilienfinanzierung Wohneigentum erworben, das Sie entweder selbst nutzen oder weiter vermieten können. Besitzen Sie bereits eine Immobilie und sind Sie aktuell mit der Tilgung der Immobilienfinanzierung beschäftigt, sollten Sie sich rechtzeitig Gedanken über eine passende Anschlussfinanzierung machen. Sie wird in den allermeisten Fällen notwendig sein, da die Zinsbindung für eine Immobilienfinanzierung oftmals nach 10 bis 20 Jahren endet. Ist der Marktzins niedrig, lohnt sich der Abschluss von einem Forward-Darlehen. Damit können Sie sich die aktuell niedrigen Marktzinsen auch für die Zukunft und damit für die Dauer der Anschlussfinanzierung verbindlich sichern.
Tilgung der Immobilienfinanzierung – Tilgungsaussetzung
Sicherlich stellen Sie sich die Frage, ob Sie während der Laufzeit einer Immobilienfinanzierung eine vorübergehende Tilgungsaussetzung vornehmen können und wenn ja, was Sie dafür tun müssen. In den meisten Verträgen der Banken, Versicherungen oder privaten Baufinanzierer ist ist solch eine Möglichkeit ausdrücklich vorgesehen. Möchten Sie davon Gebrauch machen, setzen Sie sich rechtzeitig mit Ihrem Immobilienfinanzierer in Verbindung und beachten Sie die dafür vorgesehene Frist. Dann wird Ihrem Vorhaben sicherlich nichts im Wege stehen.
Tilgung der Immobilienfinanzierung – In welcher Höhe?
Unabhängig davon, wie hoch die Zinsen sind, sollten Sie niemals außer Acht lassen, dass die monatliche Tilgungsrate bei einer Immobilienfinanzierung Ihren persönlichen Möglichkeiten angepasst sein muss. Oftmals ist es in diesem Zusammenhang gar nicht so einfach, die optimale Tilgung zu finden, die weder zu hoch, noch zu niedrig angesetzt ist. Bei einer niedrigen monatlichen Rate müssen Sie sehr lange zahlen, bis Ihre Immobilie schließlich schuldenfrei ist. Ist die monatliche Rate hingegen zu hoch angesetzt, besteht die Gefahr, dass Sie sich finanziell übernehmen und nicht mehr genügend Spielraum für andere Ausgaben haben. Wägen Sie hier gründlich ab und lassen Sie sich unbedingt durch einen Fachmann beraten, wenn Sie an diesem Punkt unsicher sind.
Wichtige Fragen zur Tilgung Immobilienfinanzierung
Wie hoch sollte die monatliche Tilgung bei einer Immobilienfinanzierung sein?
Hierfür gibt es keine allgemeingültige Antwort, denn zu viele Faktoren spielen hier eine Rolle. Wie sind Ihre Wünsche? Möchten Sie die Immobilienfinanzierung schnell tilgen oder sich Zeit lassen? Wie sind Ihre finanziellen Möglichkeiten? Benötigen Sie viel Fremdkapital oder steht Ihnen ein größerer Betrag an Eigenkapital zur Verfügung, den Sie gezielt zur Immobilienfinanzierung einsetzen können? All dies sind Punkte, die einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Tilgungshöhe haben können.
Wie hoch sollte der Zins und die Tilgung sein?
Der Tilgungsbetrag und die Zinsen sind die wichtigsten Bestandteile einer Immobilienfinanzierung. Handelt es sich hierbei um ein Annuitätendarlehen, bleiben die monatlich fälligen Tilgungsraten vom Anfang bis zum Ende gleich. Anders sieht es bei den Zinsen und der Tilgung aus, denn hier findet eine laufende Verschiebung von anfangs hohen Zinsen zu einer hohen Tilgung und niedrigen Zinsen am Ende statt. In der Regel haben Sie zumindest teilweise Einfluss darauf, wie hoch die Zinsen sein sollen. Wählen Sie einen niedrigen Zinssatz, wird die Tilgung länger dauern, als wenn Sie einen höheren Zinssatz wählen.
Was ist eine Tilgungsrate?
Eine Tilgungsrate ist monatlich zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt zu zahlen. Sie wird im Darlehensvertrag vereinbart und ändert sich während der gesamten Laufzeit nicht. Das gilt zumindest für die häufigste Form der Immobilienfinanzierung – das Annuitätendarlehen. Ist eine Tilgungsrate 500 Euro hoch, könnte sie sich zum Beispiel aus einem Tilgungsbetrag von 350 Euro und Zinsen in Höhe von 150 Euro zusammensetzen.
Was ist eine Tilgung?
Unter einer Tilgung wird die Rückzahlung eines Kredites oder eines Immobiliendarlehens verstanden. In der Regel ist das nicht sofort in einem Betrag, sondern nur mit monatlichen Teilbeträgen möglich. Darüber hinaus gibt es Sondertilgungen in unterschiedlicher Höhe, die die Höhe der Restsumme verringern und dazu führen können, dass das Darlehen schneller als geplant zurückgezahlt werden kann.
Fazit
Bei der Tilgung einer Immobilienfinanzierung spielen Zins und Tilgung eine herausragende Rolle. Beide sind nicht über die gesamte Laufzeit festgelegt, sondern können sich regelmäßig ändern. Wie das im konkreten Falle vor sich geht, hängt von der Art und der Form des Darlehens ab. Bei einem Annuitätendarlehen sind anfänglich hohe Zinsen zu zahlen. Der Tilgungsbetrag ist dann noch vergleichsweise niedrig, steigt aber während der Laufzeit kontinuierlich an, während sich der Zins verringert. Das liegt daran, dass für die Berechnung der Höhe der Zinsen grundsätzlich das vorhandene Restkapital herangezogen wird. Ist es zu einem großen Teil bereits getilgt, gibt es entsprechend weniger Zinsen.
Da es sich bei einer Immobilienfinanzierung um eine sehr komplexe Angelegenheit handelt, die individuelle und passgenaue Entscheidungen erfordert, empfiehlt es sich, eine ausführliche Beratung von einem Experten auf dem Gebiet der Baufinanzierung in Anspruch zu nehmen. Das ist gern auch online möglich.
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