Unser Lexikon zur Baufinanzierung – alle Begriffe im Überblick und kurz erklärt

Die wichtigsten Begriffe zur Baufinanzierung

Lexikon Baufinanzierung

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Abschreibung

Absetzung der Wertminderung einer Immobilie als steuerlicher Verlust von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Dabei wird zwischen der linearen Abschreibung (jährlich gleichbleibende Abschreibungsbeträge) und der degressiven Abschreibung (jährlich abnehmende Abschreibungsbeträge) unterschieden. Bei Altbauten ist nur die lineare Abschreibung möglich, bei Neubauten kann zwischen beiden Abschreibungsformen gewählt werden.

Abtretung

Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. So kann ein Darlehensnehmer zum Beispiel einen Anspruch auf die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung an den Darlehensgeber abtreten. Des Weiteren können bei einer Immobilienfinanzierung die Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Grundschulden und Investmentfonds abgetreten werden.

Annuität

Als Annuität bezeichnet man die vom Kreditnehmer zu erbringende Jahresleistung für ein aufgenommenes Darlehen, d.h. den Betrag, den der Kreditnehmer jedes Jahr an die Bank zurückzahlen muss. Dabei setzt sich diese Annuität zusammen aus der Zinsleistung und dem Tilgungsanteil. Zinssatz und Tilgung werden in Prozent des aufgenommenen Kreditbetrages (nominale Kreditsumme) ausgedrückt.

Annuitätendarlehen

Langfristiges Darlehen, das vom Darlehensnehmer in konstanten Raten (siehe auch Annuität) zurückgezahlt wird. Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Über die Dauer der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil in der Rate, während sich der Tilgungsanteil erhöht.

Anschaffungskosten

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis weitere Anschaffungskosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Erschließungskosten und Finanzierungskosten an. Diese Anschaffungskosten müssen anteilig berechnet werden, weil Abschreibungen (s.o.) nicht auf den Grund und Boden einer Immobilie, sondern nur auf die Immobilie selbst möglich sind.

Anschlussfinanzierung

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Eine Umschuldung wird vorgenommen, wenn der Kreditnehmer die Bank wechselt.

Bauantrag

Schriftlicher Antrag auf eine Baugenehmigung, der bei einer Baubehörde gestellt werden muss. Zur Einleitung des Baugenehmigungsverfahrens mit dem Bauantrag, müssen bestimmte Unterlagen vorliegen wie zum Beispiel ein Lageplan mit Berechnung der Wohn- und Nutzflächen, Bauzeichnungen, die Berechnung des umbauten Wohnraums nach DIN 277 oder statistische Berechnungen.

Baubeschreibung

Detaillierte Aufstellung über Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale eines Bauvorhabens. Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind zum Beispiel die Beschaffenheit der Wände und des Daches, die Heizung, die Art der Fenster etc. Außerdem gibt sie genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialien. Aufgrund der Wichtigkeit einer Baubeschreibung für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist diese ein zentraler Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Darüber hinaus ist sie dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.

Baufinanzierung

Finanzierung der Baukosten von Gebäuden (einschließlich der Kosten von Grund und Boden, Außenanlagen und Baunebenkosten) sowie die Vor- und Zwischenfinanzierung der endgültigen Baufinanzierungsmittel. Baufinanzierung ist i.d.R. gemischte Finanzierung durch eigene und fremde Mittel.

Bauherren-Haftpflichversicherung

Eine Versicherung, die Schäden, die Dritte auf einem Baugrundstück oder durch eine Baumaßnahme erleiden könnten und für die der Bauherr haftbar gemacht werden könnte, abdeckt.

Bauleistungsversicherung

Eine Versicherung für den Fall, dass während der Bauphase an der Immobilie, den Bauteilen oder den Baustoffen Schäden entstehen. Diese Schäden können durch Naturkatastrophen, Diebstahl oder Vandalismus verursacht werden.

Baumängel

Mängel an einem Bauwerk, die auf fehlerhafte Entwürfe, Ausführungen oder mangelhaftes Material zurückzuführen sind und den Wert bzw. die Tauglichkeit des Bauwerks mindern. Um vom Verursacher eventuell Nachbesserungs- oder Gewährleistungsansprüche geltend machen zu können, sollte bei erkennbaren Schäden bereits bei der Bauabnahme schriftlicher Vorbehalt eingelegt werden.

Baunebenkosten

Unter anderem die Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen, die Gebühren für behördliche Prüfungen und Genehmigungen und die Kosten für die Finanzierung.

Bauspardarlehen

Ein von den Bausparkassen gewährtes nachrangiges Baufinanzierungsdarlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke. Je nach Tarif spart der Bausparer beispielsweise 40 % oder 50 % der Bausparsumme an und erhält anschließend ein Bauspardarlehen von entsprechend 60 % bzw. 50 %. Der Vorteil von Bauspardarlehen ist der relativ günstige Darlehenszinssatz.

Beleihungswert

Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren Verkauf jederzeit erzielt werden kann. Beleihungswert = Verkehrswert – Sicherheitsabschlag des jeweiligen Finanzinstituts

Bereitstellunngszinsen

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile.

Bodenwert

Wert des Grundstücks. Dieser ist abhängig von Größe, Lage, Zuschnitt, Beschaffenheit und Grad der Erschließung. Zur Berechnung des Bodenwertes gibt es folgende Formel: Quadratmeterpreis (inkl. Erschließung, aber ohne Grundstückserwerbskosten) x Grundstücksgröße.

Bonität

Anderes Wort für Kreditwürdigkeit. Man ist kreditwürdig, wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist. Zur Beurteilung der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers, wird vor allem eine Schufa-Auskunft herangezogen. Die sachliche Bonität wird anhand sämtlicher Unterlagen über das Einkommen und die Ausgaben geprüft.

Breitstellungszinsen

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile.

Bufinanzierung

Die meisten Menschen benötigen eine Baufinanzierung, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten. Hierfür nehmen sie ein Darlehen bei einer Bank auf und zahlen dies über einen Zeitraum von mehreren Jahren oder Jahrzehnten wieder zurück.

Bürgschaft

Ein Vertrag zwischen einem Bürgen und einem Gläubiger eines Dritten. Der Bürge verpflichtet sich gegenüber dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeiten bei Nichtzahlung des Dritten (Schuldners) einzustehen. Dafür haftet der Bürge mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische Bürgschaft).

Courtage

Lohn eines Maklers für einen Vertragsabschluss.

Darlehensbewilligung

Rechtlich verbindliche Zusage eines Darlehensgebers zur Gewährung eines Darlehens.

Effektiver Jahreszins

Der effektive Jahreszins oder genauer der effektive Jahreszinssatz beziffert die jährlichen und auf die nominale Kredithöhe bezogenen Kosten von Krediten. Er wird in Prozent der Auszahlung angegeben. Bei Krediten, deren Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren sich während der Laufzeit ändern können, wird er als anfänglicher effektiver Jahreszins bezeichnet.

Eigenkapital

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

Eigenleistung

Unter Eigenleistung versteht man die persönliche Arbeitsleistung, die für den Bau oder Ausbau eines Bauwerks eingesetzt wird und somit entsprechende Handwerkerlohnkosten einspart.
Eigenleistungen können durch den Bauherren selbst aber auch durch seine Angehörigen, Nachbarn, Arbeitskollegen oder Bekannte erbracht werden. Die Höhe der Eigenleistung wird vielfach von den Bauherrn überschätzt. Sie setzt auch die fachliche Qualifikation voraus.

Eigennutzung

Wenn der Darlehensnehmer seine Immobilie selbst bewohnt, spricht man von Eigennutzung. Diese Art der Nutzung kann für bestimmte Darlehensformen oder Sondervereinbarungen vorgeschrieben sein.

Eigentumswohnung

Wohnung in einem Mehrparteienhaus, die das Eigentum einer Privatperson ist. Der Eigentümer bewohnt diese entweder selbst oder vermietet sie. Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man nicht nur das Sondereigentum (die Wohnung selbst), sondern auch ein Miteigentumsanteil (Anteil am Gemeinschaftseigentum. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Eigentumsverhältnisse.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Eine im Einkommenssteuergesetz (§ 21 EStG) geregelte Einkunftsart. Sie umfasst alle einkommensteuerpflichtigen Überschüsse oder Verluste aus Vermietung oder Verpachtung eines unbebauten oder bebauten Grundstücks. Als Werbungskosten sind zum Beispiel Kosten für Modernisierung, Reparaturen, Versicherung, Grundsteuer sowie Aufwendungen für Wasser und Schornsteinfeger abzuziehen. Zusätzlich können Darlehenszinsen und Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend gemacht werden.

Einliegerwohnung

Eine in einem Einfamilienhaus separat und in sich abgeschlossene Wohnung von mindestens 25 Quadratmetern Wohnfläche mit eigener Küche und sanitären Einrichtungen.

Erschließungskosten

Bevor auf einem unbebauten Grundstück gebaut werden kann, muss das Grundstück baureif gemacht werden. Die Kosten, die dabei entstehen, werden Erschließungskosten genannt. Dazu gehören Aufwendungen für den Anschluss des Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege und an die Wasser- und Energieversorgung.

Ertragswert

Der Ertragswert ist insbesondere bei vermieteten Mehrfamilienhäusern relevant und bildet die Grundlage zur Berechnung des Beleihungswertes. Die Erträge aus Mieten und Pachten abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergeben dafür die Berechnungsbasis. Für den Ertragswert werden sie auf die Restnutzungsdauer der Immobilie hochgerechnet.

Erwerbsnebenkosten

Alle Kosten, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen die Maklerprovision, Gerichts- und Notargebühren, Vermessungskosten sowie Kosten für Bodenuntersuchungen oder den Grundbucheintrag. Ist die Immobilie nicht zur Eigennutzung vorgesehen, können die Erwerbskosten steuerlich abgesetzt werden.

Festdarlehen

Langfristiges Darlehen, das am Ende der Sollzinsbindung in einer Summe zurückgezahlt wird. Während der Sollzinsbindung sind nur die Zinsen zu entrichten. Für die Tilgung des Darlehens werden häufig Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen oder Investmentfonds bespart.

Festzins

Der bei Immobiliendarlehen für einen bestimmten Zeitraum (in der Regel 5, 10 oder 20 Jahre) festgeschriebene Zinssatz. Darlehen mit einer Sollzinsfestschreibung von 5 oder 10 Jahren können in dieser Zeit nicht gekündigt werden. Die Kündigung eines Darlehens mit einer Sollzinsfestschreibung von mehr als 10 Jahren ist jedoch nach Ablauf von 10 Jahren unter Berücksichtigung einer sechsmonatigen Frist möglich.

Festzinsdarlehen

Darlehen, dessen Konditionen die Bank für einen vorher bestimmten Zeitraum garantiert – unabhängig davon, ob die Zinsen steigen oder fallen. Das Gegenteil eines Festzinsdarlehens ist ein Gleitzinsdarlehen, bei dem sich die Konditionen in Abhängigkeit des am Markt gültigen Zinses jederzeit ändern.

Forward-Darlehen

Darlehen, mit dem sich ein Darlehensnehmer bereits heute einen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft sichert. Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann.

Fremdkapital

Alle Finanzierungsmittel, die dem Darlehensnehmer von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt werden.

Gleitzinsdarlehen

Ein Darlehen, dessen Konditionen die Bank jederzeit aufgrund von marktüblichen Zinsentwicklungen ändern kann. Dieses Zinsänderungsrisiko wird oft mit günstigeren Einstiegskonditionen belohnt.

Grundbuch

Amtliches Verzeichnis eines Bezirks über alle Grundstücke und deren Eigentümer. Es enthält Informationen über Größe, Nutzungsart, Eigentumsverhältnisse, grundstücksgleiche Rechte sowie Lasten und Beschränkungen. Jeder mit berechtigtem Interesse (z.B. Käufer) kann ein Grundbuch einsehen. Auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden.

Grundbuchamt

Abteilung des Amtsgerichts, in der die Grundbücher und Grundakten geführt werden. An das Grundbuchamt muss man sich für Grundbuchauszüge und Einsichten in das Grundbuchamt wenden.

Grundbuchauszug

Vollständige Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen, die beim zuständigen Grundbuchamt von jedem mit berechtigtem Interesse angefordert werden kann. Als berechtigtes Interesse gilt beispielsweise das Kaufvorhaben an einer Immobilie. Um eine Immobilienfinanzierung zu beantragen, ist der Grundbuchauszug notwendig.

Grunderwerbssteuer

Steuer, die beim Kauf bebauter und unbebauter Grundstücke fällig wird. Sie kann je nach Bundesland und Örtlichkeit zwischen 3,5 und 5 % des Kaufpreises betragen. Auskunft über die genaue Höhe erteilt das örtliche Finanzamt.

Grundschuld

Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Kredits durch Eintragung im Grundbuch belastet wird.
Durch die Grundschuld wird der Kreditgeber berechtigt, auf das Beleihungsobjekt bei Nichterfüllung der Kreditrückführung Zugriff zu nehmen. In den vergangenen Jahren hat die Grundschuld als Sicherungsinstrument die vorher übliche Hypothek weitgehend verdrängt.

Grundschuldbestellung

Mit der Grundschuldbestellung stimmt ein Eigentümer der Belastung seiner Immobilie zu. Diese Zustimmung muss notariell beurkundet werden und ist mit dem Antrag auf Eintragung in das Grundbuch verbunden.

Grundsteuer

Von den Gemeinden nach einheitlichen Grundsätzen erhobene Steuer auf Grundbesitz. Die Höhe hängt im Wesentlichen von dem jeweiligen Einheitswert und dem Hebesatz der Gemeinden ab.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie verpflichtet, Ihr Objekt in einem für andere Personen und Sachwerte ungefährlichen Zustand zu halten. Sollte dennoch jemand oder etwas durch Ihre Immobilie einen Schaden erleiden, müssen Sie Schadenersatz leisten. Mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung können Sie sich gegen diese absichern.

Herstellungskosten

Kosten, die bei der gebrauchsfähigen Errichtung eines Gebäudes anfallen. Dies sind unter anderem Baukosten, Architektenhonorare, Kosten für Außenanlagen sowie Gebühren für die Baugenehmigung.

Hypothek

Möglichkeit für Gläubiger ihre Forderung gegenüber dem Immobilieneigentümer durch das Grundstück abzusichern. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrundeliegenden Forderung. Das heißt, dass die Hypothek erlischt, sobald die persönliche Forderung bezahlt ist. Heutzutage ist die Hypothek weitestgehend durch die Grundschuld ersetzt worden (Reduzierung von Kosten und Arbeitsaufwand).

Hypothekendarlehen

Durch ein Grundpfandrecht gesichertes langfristiges Darlehen. Um den Hypothekendarlehensnehmer gegen kurzfristige Zinsschwankungen abzusichern, wird der vereinbarte Zins für einige Jahre festgeschrieben.

Immobilie

Allgemeine Bezeichnung für unbebaute oder bebaute Grundstücke aller Art einschließlich der darauf errichteten Gebäude.

Immobilienfinanzierung

Eine Immobilienfinanzierung ist ein Darlehen bei einer Bank, um ein Haus oder eine Wohnung zu bauen oder zu kaufen. Das Darlehen wird über einen Zeitraum von mehreren Jahren oder Jahrzehnten wieder zurückgezahlt.

Instandhaltungsrücklagen

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 Abs. 5 WEG) vorgeschriebener, regelmäßig zu zahlender Betrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum. Der von allen Miteigentümern aufzubringende Betrag richtet sich nach der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen.

Kapitalanlage

Anschaffung einer Immobilie zur Vermietung oder Verpachtung, um durch Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile Gewinn zu erzielen.

Kaufvertrag

Notariell beurkundeter Vertrag, mit dem der Kauf einer Immobilie erfolgen muss, um rechtsgültig zu sein. Im Kaufvertrag werden unter anderem auch die Bedingungen für die Eigentumsübertragung geklärt. Der Verkäufer tritt seine Rechten und Pflichten an den Käufer ab und verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums, sobald er den vereinbarten Kaufpreis erhalten hat.

KfW

KfW ist die Abkürzung für die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie ist ein bundeseigenes Institut und vergibt zinsgünstige Darlehen, mit denen privater Wohnungsbau und ökologisches Bauen gefördert sowie die Wirtschaft unterstützt werden sollen. Da die KfW ihre Mittel nicht selbst vergibt, kann die Beantragung eines KfW-Darlehens nicht bei ihr selbst erfolgen, sondern muss über eine vermittelnde Bank laufen.

Konsumentenkredit

Ein Konsumentenkredit richtet sich an private Haushalte und dient der Finanzierung des Güterverbrauchs. Er bietet sich insbesondere für Beträge zwischen 5.000 und 50.000 Euro an. Die monatliche Rate wird je nach Laufzeit (bis zu 10 Jahre) und Konditionen des Kredits festgelegt und ist in der Regel für die gesamte Laufzeit gültig. Sondertilgungsoptionen sind selbstverständlich möglich.

Laufzeit

Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung eines Darlehens. Die Laufzeit ist von der Tilgung und vom Sollzinssatz abhängig. Häufig wird der Begriff Laufzeit mit dem der Sollzinsbindung verwechselt. Die Sollzinsbindung beschreibt jedoch lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.

Lineare Abschreibung

Alternative zur degressiven Abschreibung von Herstellungs- und Anschaffungskosten für Neubauten. Hierbei bleiben die jährlichen Raten über die gesamte Laufzeit konstant. Somit bleibt auch die Steuer mindernde Wirkung gleich.

Modernisierung

Erhöhung des Wohn- oder Nutzwertes eines bestehenden Gebäudes sowie Anpassung an die Anforderungen gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Erreicht werden kann dies zum Beispiel durch Veränderungen am Grundriss oder die Erneuerung der Ausstattung. Die Modernisierung einer Immobilie steigert nicht nur dauerhaft deren Wert und kann helfen, Energiekosten zu verringern, sondern erhöht auch die Lebensqualität und den Wohnkomfort.

Monatliche Belastung

Als monatliche Belastung wird der Betrag bezeichnet, welchen der Darlehensnehmer jeden Monat für Zins und Tilgung nach Inanspruchnahme des Kredits zurückzahlt. Die Bank wird im Rahmen der Bonitätsprüfung ermitteln, ob der Darlehensnehmer diese monatliche Belastung voraussichtlich leisten kann. d.h. ob er nach Abzug der Kreditrate von seinem ihm monatlich netto zur Verfügung stehenden Gehalt genug finanzielle Freiräume aufbringen kann, um seinen weiteren Lebensunterhalt zu bestreiten. Die Höhe der Mittel für den Lebensunterhalt richtet sich nach der individuellen Situation des Darlehensnehmers:

Familienstand

Anzahl der Kinder

laufende Haushaltskosten

sonstige Verbindlichkeiten

Nachfinanzierung

Finanzierungsbedarf, der über den ursprünglich abgeschlossenen Nettodarlehensbetrag hinausgeht. Eine Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche Gelder benötigt werden.

Nebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie entstehen Nebenkosten, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis bezahlt werden müssen. Dies sind die Grunderwerbssteuer (variiert von Bundesland zu Bundesland zwischen 3,5 und 6 %), Notar- und Grundbuchgebühren (ca. 2 %) und ggf. Maklerprovision. Bei der Kalkulation der Gesamtinvestition dürfen diese Kosten nicht vernachlässigt werden. Nach dem Erwerb fallen laufende Nebenkosten wie Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten der Immobilie an. Diese müssen bei der Ermittlung der monatlichen Belastung berücksichtigt werden.

Nebenleistungen

Nebenleistungen sind alle über die Zins- und Tilgungsleistungen hinausgehenden Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers. Dies sind beispielsweise Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge oder Bürgschaftsgebühren.

Negativbescheid

Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen, mit dem bestätigt wird, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche auf das Grundstück geltend gemacht werden. Diese Bestätigung muss vor Bestellung einer Grundschuld vorliegen.

Negativbescheinigung

Gemeinden steht grundsätzlich bei allen Grundstücken ein Vorkaufsrecht zu, das keiner Eintragung im Grundbuch bedarf. Mit einer Negativbescheinigung versichert die Gemeinde, dass sie dieses Recht nicht ausüben wird.

Notrarieller Kaufpreis

Der Kaufpreis, der in dem bei einem Notar geschlossenen Kaufvertrag festgeschrieben ist. Der notarielle Kaufpreis ist unter anderem maßgebend für die steuerliche Abschreibung, die Grunderwerbssteuer sowie für die Ermittlung des Beleihungswertes.

Ratenkredit

Ratenkredit ist eine synonyme Bezeichnung für Konsumentenkredit. Diese Darlehenart für Darlehen zwischen 5.000 und 50.000 Euro dient der Finanzierung des privaten Güterverbrauchs. Für eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren wird ein fester Zinssatz vereinbart. Sondertilgungsoptionen sind selbstverständlich möglich.

Restschuld

Als Restschuld bezeichnet man den an einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgten (zurückgezahlten) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplans festgestellt werden.

Rückauflassungsvormerkung

Eine Rückauflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und sichert die Ansprüche des Verkäufers auf Rückübertragung eines Grundstücks. Der Eintrag einer solchen Vormerkung kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken vor, die von Städten und Gemeinden verkauft werden. Der Kauf des Grundstücks ist mit bestimmten Auflagen verbunden. Hält der Käufer diese Auflagen nicht ein, hat der frühere Eigentümer (in diesem Fall die Stadt) einen Anspruch auf Rückübertragung.

Rücktritt vom Darlehensvertrag

Einseitige Aufhebung eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrages durch den Darlehensgeber. Die Bank behält sich vor, von dem Vertrag zurückzutreten, wenn zum Beispiel nachträglich Informationen bekannt werden, die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen. Auch falsche Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber, zurückzutreten und eine so genannte Nichtabnahmeentschädigung zu verlangen.

Sachwertverfahren

Verfahren zur Ermittlung des Wertes eigengenutzter Immobilien. Der Wert ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. Bei der Berechnung des Gebäudewertes wird in der Praxis häufig ein Abschlag genommen, weshalb der Sachwert bis zu 30 % unter den tatsächlichen Anschaffungskosten liegen kann. Bei Eigentumswohnungen wird das Sachwertverfahren nur unter bestimmten Umständen angewendet.

Schufa

Abkürzung für die Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Von den ihr angeschlossenen Instituten erhält die Schufa Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Auf Anfrage stellt sie diese Informationen den Banken zur Verfügung – selbstverständlich unter strenger Beachtung des Datenschutzes.

Schuldnertausch

Beim Verkauf einer Immobilie kann die Finanzierung mitverkauft werden. Der Käufer wird dann zum Schuldner des Darlehens. Ein Schuldnertausch kann nur mit Genehmigung des Darlehensgebers durchgeführt werden. Die Bewilligung erfolgt meist gegen eine einmalige Vergütung von 1 bis 2 % der Restschuldsumme.

Schuldübernahme

Bei einer Schuldübernahme tritt der bisherige Darlehensnehmer aus dem Darlehensvertrag aus und ein neuer Darlehensnehmer ein. Dieser Vorgang setzt das Einverständnis aller Vertragsparteien voraus. Ein notarieller Vertrag oder eine notarielle Beurkundung eines Vertrags ist zwingend notwendig. Sofern die Bonität des neuen Darlehensnehmers mindestens so gut wie die des bisherigen ist, ist eine Schuldübernahme in der Regel problemlos möglich.

Sofotkredit

Sofortkredite sind Konsumentenkredite für einen Betrag zwischen 5.000 und 50.000 Euro, die zu einem festen Zinssatz für eine Laufzeit von bis zu zehn Jahren vereinbart werden. Da für diese Darlehen keine Grundschuld auf eine Immobilie benötigt wird, eignen sie sich insbesondere für Mieter sowie für Besitzer bereits belasteter Immobilien.

Sollzinsbindung

Als Sollzinsbindung bezeichnet man den Zeitraum, für den die Konditionen zwischen dem Kreditnehmer und Kreditgeber festgeschrieben werden.
Die Sollzinsbindung hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, dass der Kreditnehmer seine finanzielle Belastung langfristig gleichbleibend kalkulieren kann. In einer Niedrigzinsphase ist es sinnvoll, sich den aktuell niedrigen Zins durch langfristige Sollzinsbindung zu sichern.

Sollzinssatz

Der entweder gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird – vor Inkrafttreten der neuen Verbraucherkreditrichtlinie am 11.06.2010 wurde der Sollzinssatz Nominalzinssatz genannt.

Sondereigentum

Durch das Wohnungseigentumsgesetz werden zwei Arten von Sondereigentum unterschieden. Zum einen gibt es das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (= Wohnungseigentum) und zum anderen das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (= Teileigentum).

Sondernutzungsrecht

Bei Mehrfamilienhäusern werden oftmals Sondernutzungsrechte für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vergeben. Beispielsweise, wenn Kfz-Stellplätze für bestimmte Wohnungseigentümer freigehalten werden. Auch für Gartenanteile und Kellerräume werden Sondernutzungsrechte vergeben.

Sondertilgung

Als Sondertilgung bezeichnet man die Möglichkeit zur Tilgung, die über die im Kreditvertrag vorher vereinbarten Leistungsraten hinausgeht. Werden Sondertilgungen vertraglich vereinbart, besteht die Möglichkeit kalenderjährlich bis zu dem vereinbarten Betrag zusätzliche Tilgungen zu leisten.

Sparphase

Bezeichnung für die Phase eines Bausparvertrages, während der ein Bausparer entweder monatlich gleichbleibende Beträge auf seinen Bausparvertrag einzahlt oder in unregelmäßigen Abständen größere Einahlungen vornimmt. Möglich wäre auch das gesamte Mindestguthaben mit einer Einmalzahlung einzubringen.

Staatliche Förderung

Die größte Abteilung der staatlichen Förderung - die Eigenheimzulage - wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Über KfW-Darlehen können Hausbauer jedoch weiterhin an preiswerte Darlehen gelangen. Vermieter profitieren unterdessen von steuerlichen Vergünstigungen, wie z. B. Abschreibungen. Zudem bieten die Länder für den Wohnungsbau zinsgünstige Darlehen, laufende Zuschüsse und Bürgschaften. Nähere Auskünfte erhalten Sie bei den örtlichen Ämtern für Wohnungswesen oder beim Bürgermeisteramt.

Teilauszahlungszuschlag

Entgelt für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstituts, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen (z. B. nach Baufortschritt) ausgezahlt wird. Dieser Zuschlag variiert je nach Bank: Manche Institute berechnen nichts, bei anderen kann es zwischen 50 und 100 Euro kosten.

Teilungserklärung

Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Haus in verschiedene voneinander getrennte Wohnungen geteilt wird. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dies ermöglicht, die einzelnen Miteigentumsanteile selbständig zu belasten. Unter anderem gibt die Teilungserklärung an, welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum sind.

Tilgung

Als Tilgung bezeichnet man die regelmäßige, gleichbleibende Leistung (Annuität) des Kreditnehmers zur Rückführung der Forderung. Die Verrechnung der Leistung erfolgt taggenau. Einzelheiten werden in den Darlehensbedingungen der jeweiligen Institute erläutert.

Tilgungsaussetzung

Darlehensnehmer können anstatt der üblichen monatlichen Tilgungsleistungen auch eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. Hierbei werden lediglich die anfallenden Zinsen gezahlt. Als Tilgungsersatz einigen sich beide Vertragspartner auf ein so genanntes Tilgungssurrogat. Dieses wird separat bespart und am Ende der Laufzeit zur Rückführung des Darlehens verwendet.

Tilgungsfreie Jahre

Eine zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer vereinbarte Zeit nach Darlehensauszahlung, zu der noch keine Tilgung der Darlehensschuld erfolgt.

Tilgungsplan

Zeitliche Darstellung des Darlehensverlaufs in Form einer Auflistung der fälligen Zahlungen und der jeweils verbleibenden Schuld im Darlehensverlauf. Zudem zeigt der Tilgungsplan die Höhe des in der monatlichen Rate enthaltenen Zins- und Tilgungsanteils auf. Er kann jedoch nur für die Zeit der Sollzinsbindung verlässliche Zahlen benennen. Nach einer Prolongation oder Umschuldung ist ein neuer Tilgungsplan für das neue Darlehen notwendig.

Tilgungssatz

Höhe der anfänglichen Tilgung bei Annuitätendarlehen. Bei vereinbarter endfälliger Tilgung ist dies die Höhe der Sparrate.

Tilgungsverrechnung

Durch Tilgungsleistungen reduziert sich die Restschuld sofort oder in regelmäßigen Abständen. Den Zeitpunkt für die gibt die Tilgungsverrechnung an. Bei einer „sofortigen Tilgungsverrechnung“ beispielsweise wird die Zahlung entsprechend dem Eingang der Tilgung sofort mit der Restschuld verrechnet.

Treuhandzahlung

Möglichkeit, ein Darlehen bereits vor Erfüllung aller Auflagen (z.B. Eintragung der Grundschuld) auszahlen zu lassen. Die Auszahlung erfolgt an vertrauenswürdige Dritte (so genannte Treuhänder), die das Geld an den endgültigen Empfänger weiterleiten, wenn alle Auflagen erfüllt sind.

Umschuldung

Eine Form der Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Sollzinsbindung, bei der der Darlehensgeber gewechselt wird.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des Finanzamts, dass der Käufer einer Immobilie die Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Diese Bescheinigung wird für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch verlangt.

Variabler Zins

Sollzinssatz, der nicht für eine bestimmte Zeit (z.B. 10 Jahre) festgeschrieben ist, sondern während der Laufzeit des Darlehens jederzeit einseitig durch den Darlehensgeber geändert werden kann. Häufig wird die Anpassung von einem Index (z.B. EURIBOR) bedingt.

Variables Darlehen

Bei einem variablen Darlehen wird der Zinssatz alle drei oder sechs Monate an den Marktzins angepasst. Zu diesen Terminen kann das Darlehen ganz oder teilweise zurückgeführt werden.

Verkehrswert

Der Verkehrswert setzt sich wie folgt zusammen: Bei Eigentumswohnungen Preis je m² Wohnfläche mal Wohnfläche plus Stellplatz. Bei Einfamilienhäusern Grundstückspreis plus Wert des Wohnhauses.
Die Überprüfung des angegebenen Verkehrswertes findet anhand der von der Bank benötigten Unterlagen statt und ist Voraussetzung für eine Finanzierungszusage.

Vorfälligkeitsentschädigung

Summe, die Kreditinstitute in der Regel verlangen, wenn ein Darlehensnehmer sein Darlehen vor Ablauf der Sollzinsbindung vorzeitig rückführen möchte.

Vorfälligkeitsschutz

Mit dem Vorfälligkeitsschutz kann man für den Fall eines berufsbedingten Umzugs oder Härtefalls eine vorzeitige Kündigung seines Darlehens sicherstellen. Gegen die Zahlung eines geringen Zinsaufschlags kann man - sofern die Immobilie verkauft wird - bei Eintritt eines der festgelegten Fälle das Darlehen zurückzahlen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Vorfinanzierungskredit

Wer zwar einen Bausparvertrag hat, aber schon vor Zuteilung der Bausparsumme finanzielle Mittel für die Finanzierung seiner Immobilie benötigt, kann einen Vorfinanzierungskredit aufnehmen. Bei Zuteilung der Bausparsumme wird der Vorfinanzierungskredit automatisch durch die Bausparsumme abgelöst. Im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung ist das zur Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben beim Vorfinanzierungskredit noch nicht angespart.

Vorkaufsrecht

Ein im Grundbuch in Abt. II eingetragenes Recht, das dem Begünstigten zusichert, dass er im Falle eines Verkaufs an einen Dritten die Immobilie zu den zwischen Verkäufer und dritter Person ausgehandelten Vertragsbedingungen selbst erwerben kann. Möchte er dies nicht, muss er dem Verkauf zustimmen.

Vorschaltdarlehen

Hypothekendarlehen mit kurzer Sollzinsbindung (ca. zwei Jahre), das vom Kreditnehmer jederzeit gekündigt werden kann, um beispielsweise bei gesunkenen Zinsen einen längerfristigen Vertrag abzuschließen. Insofern eignet sich ein solches Darlehen vor allem zur Überbrückung von Hochzinsphasen. Allerdings sind die Konditionen in der Regel auch teurer als die von langfristigen Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz.

Wegerecht

Recht zum Überqueren eines anderen Grundstücks. Eine eventuelle Wertminderung des Objekts durch dieses Recht ist individuell zu prüfen.

Wertermittlung

Feststellung des tatsächlichen Verkehrs- und Beleihungswertes einer Immobilie. Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern wird in der Regel das Sachwertverfahren herangezogen. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus deren Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche). Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über dessen Ertragswert bestimmt, der sich aus der Jahresnettokaltmiete errechnet.

Wohnfläche

Die Berechnung der Wohnfläche ist bei jedem Bauantrag und bei jeder Finanzierungsanfrage ein wichtiger Bestandteil. Zur Wohnfläche gehören:

100 % der Grundflächen von Räumen mit einer Höhe von mindestens 2 m

50 % der Grundflächen von Räumen mit einer Höhe zwischen 1 und 2 m sowie nach allen Seiten geschlossene Räume (z. B. Wintergärten)

max. 50 % der Grundfläche von Balkonen, Loggien und Dachgärten, wenn sie ausschließlich zum Wohnraum gehören
Nicht anrechenbare Flächen sind der Keller, nicht ausgebaute Dachböden, Waschküchen, Trockenräume, Heizungsräume, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume, Schuppen und Garagen.

Wohnkredit

Ein Wohnkredit ist ein Konsumentenkredit für einen Betrag zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Er wird zu einem festen Zinssatz für eine Laufzeit von bis zu zehn Jahren vereinbart. Für einen solches Darlehen wird zwar keine Grundschuld auf eine Immobilie benötigt, aber es wird speziell an Immobilienbesitzer vergeben.

Wohnrecht

Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte ist befugt, weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer.

Wohnungsbauprämie

Staatliche Belohnung auf Einzahlungen auf einen Bausparvertrag. Diese können sich unbeschränkt Steuerpflichtige ab 16 Jahren, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten, sichern.

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum umfasst einerseits Sondereigentum an einer Eigentumswohnung und andererseits auch den Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum (z. B. Wohnhausgrundstück).

Wohnungseigentumsgesetz

Rechtliche Grundlage für das Wohnungseigentum. Im Wohnungseigentumsgesetz ist Wohnungseigentum definiert und sind die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümer geregelt.

Wohnwirtschaftliche Zwecke

Die Vergabe von Bauspardarlehen erfolgt nur, wenn die Gelder für einen wohnwirtschaftlichen Zweck eingesetzt werden. Als wohnwirtschaftliche Zwecke gelten der Bau, Kauf oder die Modernisierung von Immobilien. Zudem kann der Bausparer mit dem Bauspardarlehen Bauland oder Erbbaurechte erwerben oder sich Rechte zur dauerhaften Nutzung von Wohnraum (z. B. in einem Seniorenstift) sichern. Darüber hinaus ist mit diesen Mitteln die Umschuldung einer bereits bestehenden Baufinanzierung möglich.

Zahlungsart

Für Ratenzahlungen gibt es unterschiedliche Terminmöglichkeiten. Diese werden „Zahlungsart“ genannt. Bei einer monatlichen Ratenzahlung heißt vorschüssig zum Monatsanfang, mittelschüssig zur Monatsmitte und nachschüssig zum Ende des Monats.

Zins

Geld, das der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber für die Überlassung des Darlehens zahlen muss. Üblicherweise wird der Zins als Prozentsatz angegeben.

Zinsabschlag

Seit dem 01.01.1993 werden grundsätzlich alle Zinseinkünfte mit einem Abschlag versehen. Den Betrag ziehen die Kreditinstitute vom Zins ab und leiten ihn direkt an das Finanzamt weiter. Durch einen Freistellungsauftrag an das Kreditinstitut kann der Abzug verhindert werden. Zinsen auf ein Bausparguthaben sind auch ohne Freistellungsauftrag vom Zinsabschlag befreit, wenn dem Bausparer im Kalenderjahr der Gutschrift der Kapitalerträge für Bausparbeiträge eine Arbeitnehmersparzulage oder eine Wohnungsbauprämie gewährt wird.

Zinsänderungsrisiko

Bei einem Gleitzinsdarlehen kann sich der Zinssatz während der Darlehenslaufzeit ändern, da er nicht festgeschrieben ist, sondern sich an die Marktzinsen anpasst. So besteht das Risiko, dass sich der Zinssatz während der Laufzeit verschlechtert. Dieses Zinsänderungsrisiko wird aber oft mit zunächst günstigeren Einstiegskonditionen belohnt.

Zinsbindung

(= Zinsfestschreibung) Der Begriff der Zinsbindung wurde durch das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie ersetzt durch den Begriff "Sollzinsfestschreibung".

Zinsbindungsfrist

Zeitspanne, für die der Sollzins im Darlehensvertrag fest vereinbart und somit gebunden ist. Nach Ablauf dieser Frist, kann der Kreditnehmer den Zinssatz neu verhandeln oder den Darlehensgeber wechseln.

Zusatzsicherheit

Sicherheiten, die bei Überschreiten der Beleihungsgrenzen oder nicht ausreichender Bonität verlangt werden. Diese Sicherheiten können beispielsweise Zusatzobjekte, Bürgschaften von Banken oder Arbeitgebern, Mitverpflichtungen von Verwandten sowie die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren sein.

Zuteilungsreif

Sobald ein Bausparvertrag zu einem bestimmten Stichtag das Mindestsparguthaben, die Mindestsparzeit und die Bewertungszahl erreicht hat, kann er zugeteilt – also ausgezahlt – werden. Die Auszahlung erfolgt dann nicht automatisch, sondern muss vom Bausparer aktiv beantragt werden.

Zwangsvollstreckung

Gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung privatrechtlicher Ansprüche von Gläubigern gegenüber einem Schuldner.

Zwischenfinanzierung

Dient der Überbrückung eines kurzfristigen Kreditbedarfs (z. B. während der Bauphase). Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital oder die Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel (also des eigentlichen Immobiliendarlehens) abgelöst.