Baufinanzierung Tipps

Viele Menschen träumen von der eigenen Immobilie. Für die einigen ist es ein Lebensziel, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Für die anderen bedeutet es eine langfristige Investition und ein gutes Polster für die Altersvorsorge. Damit Ihr Traum schneller wahr wird, sollte die Baufinanzierung umsichtig geplant sein. Wir haben für Sie die wichtigsten Tipps zusammengestellt, die Ihnen helfen, auf dem Weg in die eigene Traumimmobilie Fehler zu vermeiden.

Tipp 1: Was kann ich mir leisten?

Nach der Kauf- oder Bauentscheidung stellt sich eine logische Frage: wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Zuerst sollte eine Haushaltsrechnung mit allen Einnahmen und Ausgaben aufgestellt werden.
Zu den regelmäßigen Ausgaben in den meisten Haushalten gehören beispielsweise:

• Lebenshaltungskosten (Lebensmittel, Kleidung etc.)
• Wohnungsnebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Abwasser etc.)
• Mobilfunk, Internet, Rundfunk- und Fernsehen
• Versicherungen, Altersvorsorge
• Kfz-Kosten / öffentliche Verkehrsmittel
• Aufwendungen für Sparverträge, Kreditraten, etc.

Die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben repräsentiert einen monatlichen Geldbetrag, der als die monatliche Rate für Ihren Immobilienkredit verfügbar ist. Es ist sehr wichtig, zu hohe finanzielle Belastung zu verhindern. Vermeiden Sie das ganze Nettoeinkommen zu verplanen! Laut der Faustregel sollte die maximale Monatsrate bis zu 30-40 Prozent des monatlichen Nettohaushaltseinkommens betragen. Idealerweise ist es noch, eine Reserve in Höhe von mindestens drei Monatsgehältern als ein finanzieller Puffer für Unvorhergesehenes vorzuhalten.
Lassen Sie mit unserem Haushaltsrechner Ihre Einnahmen und Ausgaben kalkulieren!

Tipp 2: Wie hoch ist mein Finanzierungsbedarf?

Mit dem Kauf- oder Baupreis sollten Erwerbsnebenkosten zusätzlich berücksichtigt werden. Es ist wichtig, die Nebenkosten nicht zu unterschätzen, weil diese oftmals bis zu 20 Prozent des Kauf- oder Baupreises der Immobilie ausmachen. Die anfallenden Erwerbsnebenkosten setzen sich aus den Ausgaben für einen Notar und Grundbuchkosten, die Grunderwerbssteuer und eine Maklerprovision zusammen.
Denken Sie außerdem daran, dass bei dem Immobilienerwerb weitere Kosten entstehen können: Umzugskosten, Ausgaben für Renovierungsarbeiten und Möbelanschaffung. Des Weiteren sind die künftigen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom, Versicherung, Grundsteuer, Müllentsorgung, etc.) in Ihrem Wunschobjekt keinesfalls zu vergessen. Es ist empfohlen, diese Nebenkosten mit etwa 3,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche zu rechnen.
Da diese Kosten den Gesamtfinanzierungsbedarf wesentlich beeinflussen, sollten sie sorgfältig gerechnet und einkalkuliert werden.

Tipp 3: Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf bzw. Hausbau?

Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen, desto weniger sind die zu zahlenden Zinskosten. Es ist empfohlen, mindestens die Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Idealerweise ist aber nicht nur Nebenkosten, sondern auch etwa 20 Prozent des Bau- bzw. Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung einzusetzen.

Zum Eigenkapital zählt man Barvermögen, Ersparnisse auf einem Bankkonto, Wertpapiere, Aktien, Fonds und Schatzbriefe, Bausparverträge, bereits vorhandene schuldenfreie Grundstücke und Immobilien, Arbeitgeberdarlehen, zinsfreie Verwandtendarlehen oder sogar Eigenleistungen beim Bau.
Einige Kreditinstitute bieten eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital an. Diese Option ist aber nur bei einer sehr guten und stabilen Einkommenssituation möglich.

Tipp 4: Was ist wichtig bei meinem Immobilienkredit?

Neben den günstigen Zinsen ist die richtige Tilgung von entscheidender Bedeutung bei jedem Immobilienkredit. Die monatliche Rate, mit der ein Darlehen zurückgezahlt wird, setzt sich aus einem Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen. Der Zinsanteil bedeutet einen fixen Betrag, den an ein Kreditinstitut für Ihr Darlehen gezahlt wird. Mit dem Tilgungsanteil, oder auch Anfangstilgung genannt, wird das Darlehen abbezahlt. Je günstiger der Zinssatz ist, desto niedriger ist der Zinsanteil an der monatlichen Rate und umso mehr bleibt für den Tilgungsanteil übrig. Das bedeutet, dass mit einem höheren Tilgungssatz Ihr Darlehen wesentlich schnell abbezahlt wird. Da die Tilgung Sie selbst bestimmen können, lohnt es sich in Niedrigzinsphasen einen anfänglichen Tilgungssatz in Höhe von 2,5 bis 3,0 Prozent zu wählen.
Unser Tilgungsrechner hilft Ihnen ermitteln, wie unterschiedliche Tilgungssätze Ihre Monatsrate beeinflussen.

Tipp 5: Warum lohnt es sich eine Sondertilgung zu vereinbaren?

Es ist empfehlenswert bei dem Kreditabbau immer flexibel zu bleiben. Es ist fast unmöglich vorherzusagen, was im Leben in 5-10 Jahren vorkommt. Besonders den Selbständigen fällt es schwer, die künftige Einnahmesituation zu planen. Man kann Gehaltserhöhung oder Steuerrückzahlung, Teilauszahlung einer Kapitallebensversicherung oder Bonuszahlung bekommen. Das ermöglicht, die monatliche Rate zu erhöhen und als Folge das Darlehen schneller abzubauen. In diesem Zusammenhang sollten Sie bei Ihrer Baufinanzierung eine Sondertilgung vereinbaren. Das bedeutet, dass ein Teil des Immobiliendarlehens – meistens maximal 5 % der Gesamtsumme – während der Laufzeit auf einmal zurückgezahlt werden könnte. Falls aber das Gegenteil passiert und es besteht keine Möglichkeit die Monatsrate in vollem Umfang zu tilgen, so kommt die Rettung durch Absenken des Tilgungsanteils. In diesem Fall verringert sich die monatliche Rate für eine bestimmte Zeit.
Mit einer Sondertilgung bleiben Sie somit immer flexibel und ausgehend Ihrer Lebenssituation entscheiden selbst, in welcher Höhe Ihr Immobilienkredit zu tilgen.

Tipp 6: Wo kann ich die richtige Sollzinsbindung wählen?

Bei einer Baufinanzierung wird die sogenannte Sollzinsbindung mit einem Kreditinstitut abgeschlossen. Damit ist gemeint, dass der Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Kredits gilt. Grundsätzlich gilt: je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Aber in der Zeit der niedrigen Bauzinsen lohnt es sich eine lange Zinsbindung – ab 15 Jahren – abzuschließen. Eine lange Sollzinsbindung eliminiert das Risiko der steigenden Bauzinsen und damit wird ein günstiger Zinssatz gesichert. Dabei haben Sie eine Möglichkeit mit solcher langen Sollzinsbindung nach 10,5 Jahren Ihren Vertrag jederzeit ganz oder teilweise zu kündigen und auf eine günstigere Baufinanzierung umzuschulden (§489 BGB).
In der Zeit der höheren Bauzinsen ist es aber empfehlenswert, eine kurze Zinsbindung abzuschließen. Damit bekommen Sie die Chance, nach Ablauf der Sollzinsbindung eine günstigere Anschlussfinanzierung abzuschließen und von gesunkenen Bauzinsen zu profitieren.

Tipp 7: Welche staatliche Förderung darf ich erwarten?

Für jede Baufinanzierung sollten Sie sich erkundigen, ob Ihnen öffentliche Förderung zusteht. Mit öffentlichen Mitteln können der Erwerb von Wohneigentum mit vielfältigen Programmen gefördert werden. Öffentliche Förderung wird von Bund, Ländern und Gemeinden angeboten. Dazu dienen diese Fördermittel in einigen Fällen als Eigenkapital, was zu günstigeren Zinskonditionen bei der Baufinanzierung führt. So z.B. energieeffiziente Baumaßnahmen für Neu- und Altbauten, Sanieren sowie altersgerechtes Umbauen werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW genannt, und manchmal auch durch unterschiedliche Regionalprogramme gefördert. Hier finden Sie passende Förderprogramme. Da sich die Voraussetzungen je nach Förderprogramm stark unterscheiden, ist es empfehlenswert sich von Ihrem Baufinanzierungsspezialisten beraten zu lassen.

Tipp 8: Wie finde ich eine optimale Baufinanzierung?

Um eine optimale Finanzierung zu finden, die in Ihr Budget passt, brauchen Sie mehrere Angebote zu vergleichen. Schon wenige Prozentpunkte Unterschied beim Zinssatz sparen Ihnen eine beträchtliche Summe von Tausenden Euro. Nehmen Sie sich die Zeit und finden Sie mit dem Angebotsvergleichsrechner eine optimale Baufinanzierung oder lassen Sie sich bei unserem Baufinanzierungsspezialisten beraten.